導讀

股價下跌5天后，佳源國際欲出售資產回血。面臨地產大宗交易進入買方市場，賣資產還會是房企解困的萬能法寶嗎？

作者 | 蘇影

剛剛經歷股價暴跌的佳源國際（2768。HK），僅過了一個週末立刻就有了新動作。

5月23日，佳源國際對上週股價下跌一事做出迴應，

因賬戶中的證券價值大幅下跌及未能達到追繳保證金，5月18日，公司控股股東明源集團投資有限公司（簡稱：明源投資）持有的134。8萬股股份被一家證券公司在公開市場強制出售。其中，明源投資的實際控制人為佳源國際董事會主席沈天晴。

佳源國際在公告中介紹，截至5月22日，明源投資及沈天晴共持有佳源國際36。67億股股份，相當於公司已發行股本的74。69%。沈天晴仍為公司實際控制人。

當日下午，據“澎湃新聞”報道，佳源服務（1153。HK）還與金科服務（9666。HK）簽署了股權轉讓框架協議。

對此，知名地產分析師嚴躍進表示，佳源國際股份被強制出售，一定程度上將打擊投資者信心。所謂風吹草動，當股份出現強制性交易時，說明企業在經營方面缺乏應對措施。

01

股價下跌，惠譽、穆迪接連下調評級

而所有事件的開端，還要從上週佳源國際股價跳水開始說起。

5月18日早間，佳源國際以0。99港元/股的股價開盤。然而開盤後，佳源國際股價經歷了斷崖式下跌。截至當日上午10：21停牌時，佳源國際的股價已經下跌至0。58港元/股，跌幅達到41。41%，總市值28。48億港元。當日市值蒸發超過20億港元。

同一天，沈天晴的另一家上市公司佳源服務也遭受了相同的境遇。1。96港元/股開盤，當日上午10：30停牌時股價為0。67港元/股，跌幅70。61％，總市值為4。1億港元，較開盤時市值減少約7。89億港元。

受此影響，最近幾天，佳源國際還被評級機構接連下調評級。

在股票停牌僅一天後，

5月19日，國際評級機構惠譽就將佳源國際的長期發行人違約評級從“B”下調至“C”，高階無抵押評級從“B”下調至“C”，回收率評級仍為“RR4”。

惠譽表示，佳源國際未能在4月30日支付其2022年10月30日到期的2億美元（約13。33億元）票據利息。在觸發違約事件之前，公司目前處於30天的付息寬限期。

對此，佳源國際方面表示，截至目前，公司並未發生票據違約事件，如後續在債券兌付方面有需披露的進展，公司將會公告說明。

5月20日，穆迪也提出，將佳源國際控股有限公司的公司家族評級（CFR）從“B3”下調至“Caa1”，高階無抵押評級從“Caa1”下調至“Caa2”；展望維持“負面”。

穆迪副總裁兼高階分析師Kelly Chen表示，評級下調反映出佳源國際控股的流動性和違約風險上升，這是由於其業務疲弱，以及投資者和債權人信心惡化導致的融資渠道收窄。負面展望反映出佳源國際控股在未來12-18個月籌集新資金以滿足公司再融資需求的能力存在不確定性。

02

出售物業資產解困？

佳源國際在介紹股價下跌原因的同時表示，公司股票將繼續短暫停牌，以待刊發有關本公司可能出售一家非全資附屬公司的公告。

5月23日下午，據“澎湃新聞”報道，金科服務（9666。HK）和佳源服務近期簽署一份框架協議，內容涉及金科服務收購佳源服務股權事項。

值得注意的是，5月23日一早，金科服務剛剛宣佈股票將短暫停牌。

對於此次出售事件，佳源方面表示尚未收到可對外披露的具體交易資訊。

而金科集團方面則回覆稱，公司確實與一家物業公司簽署了框架協議，但是具體公司名稱還不方便透露，詳細情況可以待金科服務後續公告說明。

財報顯示，佳源服務是沈天晴實控的另一家公司，2020年12月9日正式在港交所掛牌上市。

2021年，佳源服務的整體業績表現較好，實現營業收入8。21億元，同比增長33。4%；淨利潤1。04億元，同比增長48。9%；在管規模提升至4190萬平方米，同比增長約33%。

而這樣一份業績良好的資產卻將被擺上貨架？嚴躍進分析指出，出售資產是為了回籠資金、改善流動性。

實際上，在當前房地產市場上，出售物業資產確實正成為房企短時間回籠資金的有效方法之一。

據中指研究院資料顯示，2021年，物業管理行業已披露相關資訊的併購交易達77宗，涉及併購方36家物業企業，交易金額約362。5億元，成為歷史新高。

此前，包括藍光發展（600466。SH）、花樣年控股（1777。HK）、中梁控股（2772。HK）、禹洲集團（1628。HK）等多家房企均選擇將物業資產擺上了貨架。而出售行為發生之後，雖然房企的短期資金壓力得到了緩解，但從後續表現來看，仍有部分企業在債務危機與自救路上艱難生存。

與此同時，也有專家表示，當前地產大宗交易已經進入買方市場。

諸葛找房資料研究中心分析師梁楠分析，隨著越來越多的物業資產被擺上“貨架”，而資金充裕的買家卻非常有限，且收併購的態度也更趨謹慎，這在一定程度上導致買家選擇空間較大，賣家資產出售週期延長。

而對於佳源國際能否通過出售物業資產解困，梁楠表示，出售物業資產雖有利於佳源國際疏解其資金困難的局面，但從當前市場情況來看，其能否快速出售實現資金回籠仍具有一定的不確定性。

03

沈天晴的

“千億夢”

佳源集團創始人沈天晴（又名沈玉興），1959年生於浙江嘉興桐鄉青石，初中畢業後做了村會計，期間創辦了鄉鎮企業足佳皮鞋廠。因企業業績好，其後沈天晴升任嘉興市鄉鎮企業局副局長，三年後調任嘉興市駐深辦主任。

1995年，辭職創業的沈天晴在嘉興創辦了佳源房地產公司，開始進軍房地產業務。這就有了後來的佳源集團。2018年10月，沈玉興以255。3億元財富排名《2018福布斯中國400富豪榜》第62位。

2018福布斯中國400富豪榜》

2016年3月，沈天晴實控的佳源國際登陸港交所上市。而地產業務方面，除了佳源國際，沈天晴旗下還有另一家公司佳源創盛。

不想當將軍計程車兵不是好士兵，把這話放到房地產行業，則可以演變成：每一家房企或許都曾有過一個千億夢。

2017年，沈天晴曾提到佳源集團要成為營收破千億的控股集團型企業。此後2018年-2021年，沈天晴曾4次向上市公司注入資產。

2019年業績會上，佳源國際方面也表示，未來將力爭在三到五年內把合約銷售金額突破1000億元。

不過，從2021年的銷售資料來看，佳源國際實現銷售金額360。53億元，僅完成全年405億元目標的89。02%，距離千億目標還有較長一段路要走。

而為了擴大房地產業績規模，佳源國際和佳源創盛還選擇了逆勢出手。

財報顯示，2021年，在整個行業拿地節奏放緩之下，佳源國際全年透過公開市場招拍掛及收併購在合肥、揚州、宿遷、貴陽、珠海及佛山新增八個專案。其中僅2021年6月貴陽的一宗土地，總價就達到30。98億元，成交樓面價8155元/平方米，成為貴陽曆年來的新高。

與此同時，佳源創盛似乎也對貴陽情有獨鍾。

2021年8月底，佳源創盛擬以180億元收購貴州房企中天金融旗下中天城投100%股權。3個月後，

中天金融公告稱，收購方變為佳源創盛和上海傑忠企業管理公司（簡稱：上海傑忠），轉讓價格為89億元。

其中，99%股權轉讓給上海傑忠，將1%股權轉讓給佳源創盛。

上海傑忠成立於2021年4月，有4家股東，分別是持股49%的浙江德豐科創集團有限公司（下稱：德豐科創）、47%的仁和智本有限公司、3%的佳源創盛和1%的杭州仁和智本股權投資管理有限公司。其中，德豐科創創始人趙建忠曾是佳源系高管。

不過，

截至2022年5月19日，據中天金融最新年報介紹，收購仍在進行中，公司已收到第一期股權轉讓價款15。8億元，尚未收到第二期和第三期股權轉讓價款。

值得注意的是，根據此前約定，第二期股權轉讓價款的支付時間應在3月28日前。

此外，佳源國際和佳源創盛當前還面臨著不少債務。

Wind資料顯示，佳源國際共有6只美元債券，總餘額12。06億美元（約80。44億元）。

其中三隻將於1年內到期，當前餘額為6。76億美元（約45。08億元）。

企業預警通顯示，佳源創盛還有8只境記憶體續債券，總規模43。31億元，

其中33。31億元將於1年內到期。

此外，佳源創盛旗下公司浙江佳源房地產集團有限公司還有一筆7。5億元的信託融資，將於2023年到期。

至此，千億目標暫且不提，僅近期需要支付的債務，對於佳源集團來說仍是不小的壓力。

你覺得面臨即將兌付的多筆債務，沈天晴此次出售資產能夠幫助公司解困嗎？

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