世界上最早可考證的房地產泡沫發生於20世紀20年代的美國佛羅里達州。事實上在此之前人們根本就沒有房地產泡沫的概念。位於美國東南端的佛羅里達州是一片度假勝地，而當時美國的有錢人主要集中在北部。北部地區冬季寒冷乾燥的氣候令生活在北部的富豪們對佛羅里達州的度假休閒垂涎已久。這自然就給炒房客提供了便利。20世紀20年代美國的有錢人紛紛在佛羅里達州買房度假。
20世紀20年代初美國經濟欣欣向榮：工作機會多且待遇優厚，除了本薪外又有休假。人人都在享受經濟發達帶來的繁榮，同時中產階級也開始買得起私家車，可以自由駕車旅行，而不必再受制於火車了。經濟的發展使物質主義、拜金主義、享樂主義開始流行。天性樂觀的美國人開始如流水一般花錢：買車、買房、度假。沉浸在幸福之中的美國人相信20世紀的美國將會“永久繁榮”。
與此同時史上最大的“龐氏騙局”也在佛羅里達州慢慢蔓延。在此之前佛羅里達州的房價幾乎是全美最低的，然而漸漸有人開始傳言：幾年前投入800美元就能在幾年後賺15萬美元。人們紛紛在暴利的誘惑下投入地產行業。經過一輪瘋狂炒作之後連銀行也紛紛開始投資地產行業。當時佛羅里達州第二大城市邁阿密只有75000人口，然而這其中從事房地產業的就高達25000人。
當時喊得最響亮的口號就是“今天不買房，明天就買不到了！”這樣的炒作導致佛羅里達州棕櫚島的地價在三年內直接翻了5倍。然而1926年9月18日一場颱風捲走了邁阿密數千棟房子。這場災難之後的邁阿密出現了1。5萬難民，也就是說這個城市被摧毀了。這對房地產業來說是一個很充分的利空——佛羅里達房地產驟然跌價。1928年邁阿密銀行的日結算資金量僅為1。4萬美元，而這個數字在1925年曾以百萬為單位。
到了1929年房地產供需已嚴重失衡——價格達到人們難以企及的頂峰之後泡沫就再也支撐不住了，一時間無數的銀行家、企業家由鉅富變成了乞丐。佛羅里達房地產泡沫的破滅激化了美國的經濟危機——引發了華爾街股市大崩潰。事實上20世紀30年代以美國為源頭的全球經濟大危機大蕭條正是從佛羅里達房產泡沫開始埋下伏筆的，而全球性經濟大蕭條造成的政治危機又間接誘發了第二次世界大戰的爆發。
佛羅里達房地產泡沫不僅是世界上最早可考證的房地產泡沫，而且可以說是改變了人類歷史的一次房地產泡沫。佛羅里達房產泡沫的慘痛經驗促使世界各國紛紛加強了對房地產市場的規範管控。然而有了制度的規範管控之後是不是就萬事大吉了呢？在日本的動漫作品《哆啦A夢》裡大雄在自己零用錢不夠時曾用道具將自己家未來的錢提前消費掉。在真實的歷史上有人在不借助任何道具的情況下玩著與此類似的遊戲。
這種遊戲一旦玩上癮是根本停不下來的，因為人的逐利本性是很難被遏制的。這就正如一個貪官汙吏也許意識到自己遲早有一天會被抓，可他能遏制自己的貪慾嗎？他能停止瘋狂斂財嗎？人類歷史上的歷次經濟歸根結底都是由於貪慾造成的。每次危機後人們都會從中總結一些經驗教訓，然後透過立法手段或市場手段對經濟活動進行規範管控，可每次危機後人們總結的經驗教訓更多隻是技術層面的。
最本質的問題在於人們逐利的本性沒變。事後諸葛亮能看出危機從萌芽到結束的門道，然而身處其中的人實際上是回不了頭的。即使危機帶給人們的教訓再深刻，然而當下次逐利的機遇期到來時誰能坐得住？佛羅里達房地產泡沫破滅半個世紀後那個誕生了《哆啦A夢》的國家成了房地產泡沫的又一個受害者。上世紀80年代日本經濟一路高歌猛進，以致於日本人甚至在討論買下整個美國的話題。
這時出現了“日本是世界第一”的口號，全體國民預感到“日本的時代”即將到來。當時的日本經濟到底有多牛呢？當時日本的國民生產總值年均增長近10%，被世人稱之為“日本經濟奇蹟”。1985年日本GDP總量達到了1。3萬億美元，同時期的美國是3萬億美元。當時的世界格局可以總結為“政治上兩極、經濟上三極”：所謂政治上的兩極當然是指美、蘇兩個超級大國，至於經濟上的三極則是北美、西歐、日本。
日本以一國之力得以與美國主導的北美自貿區以及歐洲共同體分庭抗禮。這時日本作為國土面積只有30多萬平方公里的二戰戰敗國在經濟總量上已超越了2200萬平方公里的超級大國蘇聯，這時老牌資本主義國家英國與法國的GDP總量加起來才勉強接近日本。在當時的世界500強企業中日本佔據了近一半，而在世界10大企業中日本就佔了8家並席捲前三。當時東京一個城市的GDP比我國一年的國民生產總值還高。
日本經濟突飛猛漲的背後除了日本戰後的經濟建設生產發展之外還有相當一部分的虛假繁榮：首先發力的是日本股市——當時所有代表日本的225種股票輪番上漲，在很短的時間內一些人的資產猛增了4倍。在股票上漲一年後房地產業開始迅速上漲，土地的價格就像被吹氣球似的每天上漲。股市和房市的一路上揚使日本經濟開始呈幾何級數膨脹起來。正是在這樣一種背景下發生了許多讓人瞠目結舌、匪夷所思的咄咄怪事。
有一次一棟美國大樓打算賣給日本人。當時美方報價4億多，雙方談妥後美國人就等著日本人付錢交割了。然而日本人卻拿來了新的合同書，美國人以為日本人要砍價，可翻開新合同後赫然看見上面寫的價格是6。1億。日本人作為買方愣是給加了2。1億，弄得美國人莫名其妙。最後日方人員解釋說：他們的老闆頭一天在吉尼斯世界紀錄裡看到歷史上單個大樓出售的最高價是6億美元，所以他們想要打破這個紀錄。
當時的日本人就是這麼做生意的——為了爭面子、破紀錄就不惜主動送對方兩個億。這一時期手裡拿著大把美元的日本人開始在美國大肆購買。這些揮舞著支票本的日本人好像對價格根本不屑一顧。當年的美國媒體因此發出驚呼：“美國正在變成日本的第四十一個縣”。這種一夜暴富的模式一開始就潛伏下了日後破產的隱患：期待透過資產價值上升而獲得利潤的手法隨著資產價格的上升會越來越難以奏效。
任何資產的價值都不可能無限上升下去。這意味著當資產價格停留在高水平時最終的資產持有者將無法獲得收益。任何資產的價值都不可能始終背離其本身的價值：一時的炒作會令其價值在短時間內呈幾何級數膨脹，但在經歷一定時間的演變後最終其價值將回歸平穩狀態。如果我們設身處地想象是我們自己在炒股、炒房，那麼我們很有可能並不是在股市、房市的低點買入的股票和房子。
然而資產最終迴歸的價值卻是向低點趨近的，這意味著我們手裡的資產最後所值的錢相比我們當初的買入價縮水了，而縮水的這部分價值就成為實打實的損失。當這樣的損失成為一種普遍現象時就會造成國家整體經濟的動盪。1985年9月22日《廣場協議》簽訂後日本股市和房市進一步上漲。人們關於房價上漲的共識變得越來越強烈。在此之前的三十年間日本經濟正處於戰後高速發展的時期。
這一時期日本一線大城市的房價一直在穩步上漲。人們根據這一經驗推斷今後的房價也會繼續漲下去。當時日本坊間開始流傳這樣一種說法：日本工業幾乎什麼都能造，然而唯獨沒法生產更多的土地出來。經濟發展是呈幾何級數無限膨脹的，然而土地資源的存量是有限的。這樣土地就必然成為一種供不應求的稀缺資源。當時世界上的頂級公司聚集在日本的主要核心城市。
尤其東京還是亞洲的金融中心，是世界500強企業總部最多的城市，這種城市的房價不漲簡直有違天理。當所有人都這麼想時也就會不約而同把資金投入到房地產市場，那麼房價自然就在這種人為操作之下越漲越高。與此同時日本銀行的信用擴張需求進一步刺激了這種炒作行為。1986年日本央行連續五次大規模降息，市場上一下子就變得資金充裕起來。
資本家們在獲得更多的資金之後會往哪兒投呢？也許有人會覺得應當擴大再生產：生產更多的產品賣給消費者從而賺更多的錢。問題在於生產是由訂單驅動的。市場上的資金一下多了起來，然而消費者的需求並沒也跟著一下子膨脹起來，那麼你多生產的產品賣給誰呢？資本家們也相信房價會上漲的這一共識：擴大再生產在他們眼中是有風險的，然而投資房地產卻是一本萬利。
這樣市場上的資金很自然就大量流入了房地產業。當時日本人玩的房地產遊戲叫“土地轉賣”。所謂“土地轉賣”就是：先找一塊地，把上邊的人都拆遷了，然後把拆遷完的土地高價賣掉。接手方隨後又加價賣給下一家，下一家接手後再加價轉賣。這樣地價就跟坐了火箭似的竄上去了。這一時期正是日本製造業最輝煌的時期：這時日本企業在國際上本身就代表著信用和質量。
這一時期的日本企業能在國內外的股市債市上融到大量資金，融到資金之後就把之前欠銀行的錢給還上了。銀行本來就是靠發放貸款過活的。現在日本企業把貸款全還回來了，那麼日本銀行還怎麼發展呢？銀行一看這時製造企業暫時已不需要貸款，而房地產業正方興未艾，所以這時的日本銀行往往也熱衷於貸款給房地產商。房地產商往往是從銀行借錢囤房囤地，然後再高價轉手給下家。
以東京為代表的日本大城市的房價開始快速飛漲：1987年東京的房價比上一年漲了23%，1988年又在1987年的基礎上漲了65%。當時的日本人對此形容稱：“賣掉皇宮下的那塊地就可以買下整個加拿大”，甚至有的說法認為賣掉東京所有房子就能買下四個美國。當然這是建立在東京當時的房價基礎上而言的，事實上如果真發生大規模拋售勢必導致房價下跌，也就談不上值幾個美國的問題了。
日本房地產市場一路飆升之際股市也毫不遜色：到了1989年日本股市比起1986年已上漲了486%。這時日本股市的總市值是美國股市的1。5倍。日本一國的股市就佔到了全世界股市總市值的45%。到了1989年日本政府開始感受到泡沫越來越大所帶來的壓力：房市和股市的泡沫越來越大，銀行又借給了投機者大筆資金。萬一發生連環違約勢必把銀行拉下水，那麼屆時日本的整個金融體系都將受到衝擊。
在這樣一種形勢下日本央行從1989年起開始溫和上調利率、降低貨幣供應。1989年底極其討厭通貨膨脹和投機行為的經濟學家三重野康就任日本央行的行長。這哥們上臺後連續五次上調中央銀行貼現率，到了1990年8月利率已由超低的從2。5%一路飆升到6%。與此同時日本大藏省要求所有金融機構控制不動產貸款，日本銀行要求所有商業銀行大幅削減貸款，到1991年日本商業銀行實際上已經停止了對不動產業的貸款。
這下日本的股市和房市都斷了貨幣供應。貨幣政策的突然轉向首先挑破了日本股票市場的泡沫：1990年日本股票價格開始大幅下跌，跌幅達40%以上，股價暴跌幾乎使所有銀行、企業和證券公司出現鉅額虧損。日本的地價也緊隨股市之後開始劇烈下跌，房地產市場泡沫隨之破滅。1990年到1992年日本股市跌了一半多、樓市的跌幅也達到了46%。在這一過程中上百萬億日元的資產化為烏有。
比直接的經濟損失更嚴重的是日本國民的民族自信心被挫傷了。戰後復興時期朝氣蓬勃的“昭和男兒”消失了，取而代之的是頹廢的“平成廢宅”。2018年上海譯文出版社翻譯出版了日本管理學家大前研一的《低慾望社會》一書。這本書揭露了日本目前所面臨的現實處境：越來越多的日本年輕人在日益沉重的社會競爭壓力下失去了上進心和慾望。人們對明天不再抱有希望，也不再談論對家庭和社會的責任。
這樣一種低慾望社會形態究竟對日本有何影響呢？早在1996年新加坡前領導人李光耀就曾對日本未來的國運預言道：“日本在未來仍將在國際體系中扮演重要角色，但相比鄰國將日漸趨於平庸”。李光耀認為日本註定將走向平庸，因為日本無法解決自己所面臨的人口問題。在日本日益嚴重的人口老齡化現象已造成國內市場的萎縮、經濟的下滑、創新的停滯。
如今日本媒體在報道日本經濟時常使用的一個詞彙是“失去的二十年”。2012年5月機械工業出版社出版了日本學者池田信夫所著的《失去的二十年》。該書從日本的現狀、歷史、經濟學角度出發分析了日本經濟停滯的二十年的原因。日本媒體所謂的“失去的二十年”是指上世紀90年代日本泡沫經濟破滅後的二十年。在1997-2017年的20年間日本實際經濟增長只有16。5%，年均增長率只有0。77%。
日本泡沫經濟的破滅是在20世紀80年代末90年代初，到了90年代末房地產泡沫引發的經濟危機席捲了泰國、印尼等東南亞國家以及剛回歸祖國的香港地區。1997年7月2日亞洲金融風暴首先席捲了泰國。從1986年到1996年泰國進入了史上最為蓬勃發展的“黃金十年”：這十年間泰國經濟年均增長達到10%，外貿順差和外商投資都以每年幾十個百分點的速度飛速增長。
1988年泰國GDP上漲13。2%，1989年上漲12。1%。這是亞洲平均水平的兩倍，世界平均水平的三倍。90年代初期中國的人均GDP還只有幾百美元，然而當時泰國的人均GDP已達到2000美元的水準。事實上當時幾乎全世界都把泰國視為一個“準發達國家”。連續10年10%以上的經濟增長率、居民生活水平的快速提高使曼谷成為了這一時期國際投資的新寵。
這時的泰國人並沒注意到自己的外債已高達900億美元，而其中有440億美元都是短期債券。如果說這900億美元的外債是用於國民教育、產業升級也算是在創造經濟持續增長的契機，然而外債（尤其440億美元短期債券）不是衝著產業升級而來的，它們所看中的是泰國12%的利率。國際遊資不是免費為你做貢獻的扶貧機構。給人家12%意味著自己必須賺更多。泰國國內的實體經濟根本沒這麼高的回報率，所以這些資金最後大部分都流向了房地產業。
一時間曼谷高樓平地起，然而高樓背後有陰影。當大量資金聚集到房地產業時泰國的產業體系實際上已然失衡。泰國的金融市場實際上已成為權力尋租者掠奪平民百姓的工具。這種金融體制資源配置能力低下，轉移財富控制權卻是拿手好戲。自始至終泰國經濟的自主創新能力都很薄弱，所以泰國始終難以完成產業升級換代的時代命題。這就決定了泰國經濟的發展必然是乏力的。
這麼說也許會使人感覺抽象，那麼大家不妨思考泰國創造了什麼國際品牌？泰國的頂尖富豪們除了房產、雞肉、啤酒、海苔、零售、免稅店之外還創造過什麼？他們的喬布斯、蓋茨、馬雲、任正非都在哪裡？曼谷股市前十家大企業佔到了市值的35%。這些企業大多是與泰國政府有密切聯絡的財團，而中小微企業在泰國經濟體系中的佔比相當少。泰國的金融體系實際上已演變為特權企業攫取國民財富的工具。
1996年泰國經濟已顯出了疲態：全國銀行業普遍虧損。當時曼谷商業銀行70億美元的資產一半都已成了呆賬，因為銀行把貸款都投給了房地產，而當時曼谷一半以上的寫字樓都是空著的。泰國政府為避免引起多米諾骨牌式的全面崩盤決定向曼谷商業銀行注資20億美元。這並不是一個明智的決定：為大銀行注資可以粉飾報表，卻也會使矛盾逐步深化，直到最終無法解決。
事實上國家注資本身就說明銀行體系已出現問題，所以訊息一出就引起了國際遊資從泰國的撤退。這一切都被國際金融巨鱷索羅斯看在眼裡。1997年1-5月索羅斯開始不斷拋空泰銖、買入泰銖對美元期貨合同。到了5月份泰銖期貨合約十有八九都落在了準備發動攻擊的遊資手中。意識到失策的泰國政府開始丟擲美元吸納泰銖。然而泰國央行為節約外匯儲備竟在市場上進行場外遠期操作，因為遠期市場不需要立刻交割。
接著泰國政府要求媒體不在報道不利於經濟增長的負面資訊。事與願違的是越想把事情捂住越讓投機者看清了泰國中央銀行的底氣不足。進口商不是泰國人，不會聽泰國政府的命令，避險對他們來說是明智的選擇。至此泰國經濟已無法擺脫在危機中沉淪的命運了。1997年5月14日泰國政府宣佈實行資本管制。這時索羅斯以及其他的投機者開始大談特談泰銖即將貶值。
當所有人都認為泰銖即將貶值時就會紛紛賣出泰銖，那麼這時的泰銖實際上也就真開始貶值了。6月27日德國《法蘭克福報》報道：“像索羅斯這樣的大投機家不排除使泰銖貶值20個或更多百分點的可能性”。7月2日泰國政府宣佈放棄維繫了13年之久的一攬子聯合匯率，結果當天泰銖就貶值了20%，在此後的一個月裡泰銖一直在跌。當泰國逐漸從危機中走出來時已沒人再把泰國視為一個“準發達國家”了。
這場由房地產泡沫引發的經濟危機儘管發端於泰國，然而很快就波及馬來西亞、新加坡、印尼、日本、韓國、中國香港、中國大陸等地。中國在這場危機中始終堅持人民幣不貶值。由於中國實行比較謹慎的金融政策並採取了一系列防範金融風險的措施，所以中國大陸市場在這場危機中並未受到直接衝擊，香港特區也在祖國大陸的支援下打贏了這場金融保衛戰。
除了中國之外日本、韓國在這場危機中也表現得相對不錯，真正在這場危機中受影響較大的主要是泰國、菲律賓、馬來西亞、印尼等東南亞國家。1998年1月泰國、菲律賓、馬來西亞等國的危機漸趨平穩，然而這時印尼盾卻在1997年7月的匯率基礎上貶值200%，同一時期印尼股市也下跌了50%。危機爆發前的印尼金融市場實際上就已成為權力尋租者掠奪平民百姓的工具。
銀行牌照是當時的印尼政要最看中的東西，因為只要獲得了金融牌照就有了發財利器，如此一來銀行也就不可避免成為了不良貸款的製造機器。1997年初印尼的不良貸款率曝光數字已達到30%。這種金融體制資源配置能力低下，轉移財富控制權卻是拿手好戲，而國民又很難獲得人力資本積累。1997年10月印尼向國際貨幣基金組織申請援助。國際貨幣基金組織向印尼提供了230億美元的援助。
與此同時新加坡、馬來西亞、日本、澳大利亞也聯手向印尼注資110億美元。按說在如此大的援助力度下印尼不該出現大問題，然而印尼當時的金融市場已不能按常理去看待了。印尼的貪腐問題令國際貨幣基金組織放心不下，所以國際貨幣基金組織要求印尼必須對援助款項按指定用途專款專用。印尼為得到援助款項也承諾會調整金融結構、免除關稅、停止巨型建設專案、取消部分行業專利和補貼。
當時的蘇哈托政府嘴上承諾得很好，可一等援助款項到位就開始賴賬。1998年1月8日國際貨幣基金組織公開譴責印尼政府的投資計劃沒按約定用於國民教育。本來在這年3月之前印尼應該拿到第二筆貸款，但國際貨幣基金組織提出在印尼完善財務紀律之前將停止援助。1月15日蘇哈托發表電視講話對國際貨幣基金組織再次作出承諾：將經濟增長率調低至0，通脹預期調高至20%，保證財政預算能維持1美元兌換2000印尼盾。
這時一切都已無可挽回：這年5月蘇哈托政府在國內一浪高過一浪的抗議聲以及國際貨幣基金組織的譴責中黯然下臺。印尼成為了東南亞金融危機中受災最嚴重的國家。1998年印尼經濟增長率為-8。5%，建築業萎縮了27。2%，製造業萎縮了18。6%，金融業萎縮了11。1%，人均國民生產總值從危機前的1086美元下降到436美元。儘管從1999年起印尼經濟開始緩慢復甦，但私企外債、銀行呆賬等問題始終困擾著印尼經濟的發展。
事實上這場被稱為亞洲金融風暴的危機事件居然也波及到了遠在大洋彼岸的阿根廷：阿根廷匯率缺乏彈性、嚴重依賴外資的弊端在這場危機中暴露無遺，從而引發了外資撤出、出口崩潰、大量企業破產的危局。在經歷這番打擊之後阿根廷的經濟形勢更趨嚴峻：截至2018年阿根廷外債已高達2310億美元，在2018年上半年阿根廷比索貶值幅度已超過了50%。
房地產泡沫導致的經濟危機在席捲日本、東南亞等地後又於2007年回到了全世界最先產生房地產泡沫的美國。在中國籤房貸合同的程式是：準備好在職證明、銀行流水、房產合同等材料接受銀行工作人員的詢問，過幾天之後銀行的工作人員會來電話告知房貸批下來了或是被拒了。這樣的稽核過程其實就是風險過濾的過程。銀行透過這樣的過程確認申請房貸的人是否具備還款能力。
然而美國金融機構的人也許是想錢想瘋了，以致於竟敢貸款給沒還款能力的人。美國金融界創造了“次級信貸”（簡稱次貸）這一概念。所謂次級信貸就是針對低信用等級公民的貸款。2006年中期次級房貸已佔到美國地產貸款的45%，更有一批機構推出了“零首付”、“零檔案”的概念。成立於1995年的新世紀金融公司甚至瘋狂到只需12秒就能確認是否貸款給你。
大家不妨想想12秒能幹什麼呢？唯一的解釋就是壓根沒稽核就直接放款了。這和美國當時的大環境有關：當時美國的很多有錢人需要讓自己的錢跑贏通脹，所以就天天琢磨怎麼玩投資。像新世紀金融公司這類公司的業務就是吸收那些有錢人的投資後將來給與人家高回報。這類金融機構的盈利手段就是收取手續費，所以很自然就會著急貸款出去好收手續費。
然而當時那些買得起房的人基本上都買了，剩下的基本上都是買不起房的人。金融機構的逐利性決定了它必然是要發展客戶的。既然條件好的優質客戶基本上都買了房，那麼就只有忽悠那些次級條件的人貸款買房，然而才能從這些人手中收取貸款手續費。這樣做解決了客戶來源的問題，但卻留下了將來可能無法還款的風險。金融機構也不是沒考慮過風險的問題，所以金融機構往往把業務外包給各種中介。
像上面提到的新世紀金融公司連辦公大樓都省了，中介人員只拿提成、不領工資。這下更沒人關心買房的是什麼樣的人了，因為中介只要把房子賣出去拿了中介費就完事了，致於將來人家還不還得上錢管自己什麼事？即使有朝一日市場崩盤又不是自己首當其衝。金融機構把業務外包的做法只是分散了自己的風險，然而這並不能消滅整個市場面臨的宏觀風險。這種不能被消滅的風險最終在2007年釀成了次貸危機。
貝爾斯登、房利美、房地美、雷曼兄弟等一批名震寰宇的公司在這次危機中倒下。成立於1923年的貝爾斯登曾安然度過1929年的全球經濟大蕭條，雷曼兄弟公司也是有著158年曆史的老字號，然而這些老字號大企業居然都沒能扛過2007年的次貸危機。次級抵押貸款機構的破產、投資基金被迫關閉、股市劇烈震盪引起了一場席捲美國、歐洲、日本等世界主要金融市場的風暴。