寫在前面：池塘裡活到最後的，不一定是最大的魚，提出賺1個億小目標的大魚，也可能斷臂求生，選擇賣賣賣。

地產行業一旦失去銀行信貸支援，體量大的靠賣賣賣，還可能活下來。體量小的，可能連賣的本錢都沒有。行業的增量已經到了平臺期，存量博弈分蛋糕，大魚吃小魚，開始互相卷。

前幾篇講了地產行業的負債和利潤，今天梳理宏觀政策變化後的行業趨勢。

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（一） 講一個故事

小區剛建完交房，業主紛紛入住，方圓一公里實在荒涼。小區門口開了家

蘭州

拉麵店，生意興隆，客流絡繹不絕。

店家見這情形，逐漸提價，客流仍然不斷，數錢數到手軟。有一日，又2家麵館開張營業，奈何周邊實在荒涼，客多店少、供不應求，大家相安無事。

日復一日，麵館越開越多，生意逐漸清淡，利潤越來越低。於是乎，牛肉越來越薄、拉麵越來越少。

膽子大的店家想，與其別人和我爭地盤，不如我借點錢在附近多開幾家麵館。不久後，整片區都是他的分店。其他店家一看，好事豈能讓你獨佔，爭相效仿。麵館越來越多，大家基本都不賺錢，嚴重供大於求。增量沒有，爭奪存量的蛋糕，所謂內卷。

這個時候，需求已經飽和了，怎麼搞？

（二） 供給側改革

所有面館都掙扎在生死存亡的盈虧平衡線上時，想要存活下來的唯一的方式就是管理，管理和管理，重要的事說三遍。

能不能提高效率啊？能不能早點起來擀麵皮啊？洗碗能不能快一點啊？於是乎，種種降本增效的方法都想出來了。漸漸地，這幾家做改革的麵館，始終維持在盈虧平衡點的上面，苦苦支撐。

其他的麵館在幹啥呢？前面藉著錢搞擴張，後面生意慘淡，利息的錢慢慢開始還不出了。只能拆東牆補西牆，天天做大忽悠。但是牛皮總有一天要吹破，債主天天上門潑油，怎麼辦？

有皮有臉的老闆說，把麵館賤賣了吧，賣給那幾家還在經營的競爭對手吧。沒皮沒臉的老闆說，要錢沒有，要命一條。

故事往下會怎麼發展？

（三） 行業產能出清，強者恆強

活著的幾個麵館，低價收購了那幾家破產的競爭對手，同時自己的管理方式已經降本增效。

搞低價惡性競爭的對手沒了，自己的市場份額擴大了，經營又改善了，在整個行業生死存亡的戰役中活了下來。從此，爆發式的賺錢機會沒了，換來的是穩定、長久的賺錢。

（四） 地產行業的政策

針對地產公司的“三道紅線”，簡單來總結就是一句話：

三道紅線劃四個檔位，跨過最高那檔的地產公司，沒資格借錢了，後面的幾個檔位控制一定的借錢規模。

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這是啥意思？就是說趁你病、要你命。你本來的債務就很高了，想借新錢還舊債，沒門。你以為你是美國佬，能隨便耍流氓？

沒法拆東牆補西牆的拉麵店能幹啥？除了賣賣賣，還能咋辦！

換做地產公司語言就是，老子有地，趕緊把造完的房子賣了，回款。網上到流傳恆大打折賣房，豈能空穴來風。

這個政策對地產公司影響最大的倒不是賣賣賣。而是，中小地產公司再也沒機會彎道超車了。依靠借貸，來擴張規模的發展模式徹底終止，現在的強者，以後越來越強。

（五） 銀行的政策

20年年底，銀行也出了兩條紅線，還是一句話總結：

以後發的貸款總量，對個人房貸的比例設上限，對地產公司的貸款設上限，錢在地產領域已經足夠了。

這麼搞，就是告訴地產公司，你們首先得有借錢的資格，即使你有了資格，蛋糕總量也有限，憑本事來拿。

這個政策，加速導致了信用好的大地產公司，更容易借到錢。這事擱你身上，你就這麼點錢，你借給信用好的，還是差的？

最後打擊的還是中小地產，同時政府和銀行都可以透過控制借貸的物件，把債務暴雷的風險控制的合理範圍。

（六） 土地拍賣政策

這條政策就是，22個主要城市，全年分2-3次，集中把土地拿出來拍賣，拍完了你們就一起開始造房子。我們來模擬下那些拆東牆的麵館（地產公司）的心態：

你這麼搞，我這地產公司本來就錢不夠，怎麼活？我得把錢先還了，還完錢以後，自己信用也不怎麼樣，又借不到啥錢。

你一起拍地，我硬著頭皮搞來地皮，集中一起造，錢週轉也不夠。屯地呢？現金流估計得斷裂，那更要命。

算了，不拍了，用時間換空間，緩緩吧。拍的多，死得快。

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22個城市首批集中供地告一段落，來看看哪些是能活到最後的拉麵館，再看看是不是沒有恆大？為啥沒有呢？看看上一篇文章的分析，恆大的債務有多高。

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（七）結語

地產行業的供給側改革，持續時間應該不會少於三年。在公募基金定價的時代，邏輯一旦變壞，公募的撤離會迅速且果斷，這也導致了地產股的這波飛流直下，典型的戴維斯雙殺。

但是，在行業生死存亡的搏殺後，最後活下來的企業，獲得了業績的回暖以及估值的回升，又是典型的戴維斯雙擊。

地產行業在有生之年是會持續存在的，地產和銀行的五道紅線已經封鎖了中小地產公司的逆襲機會，他們要考慮的是存活。集中供地又讓債務量高的大型地產公司望而卻步，地都不拿了吃完老本怎麼發展。

所以，怎麼找戴維斯雙擊？錢多、債少、體量大咯！！！