每一座吾悅背後都有無數反思
2005年入職的餘效恩已經是老新城人。5年住開、9年商開，14年來
他見證了新城吾悅廣場從0到120的歷程
——
截至今年，新城控股已完成98城、120座吾悅廣場的佈局規模，計劃實現64座吾悅廣場的開業，到2020年實現100座開業。
一路擴張，吾悅廣場最大的變化，餘效恩
認為是
運營的強化
。
運營的提升，前置因素必然是
工作方式的最佳化
。
餘效恩向風財訊《城勢》分享了一個相對完整的後期運營例子。
吾悅廣場開業後，團隊會立即覆盤，包括建造品質、設計效果等等，覆盤的專案非常細，同時還會邀請商管（招商管理團隊）、商家一起反饋。
“開業”其實才是另一個開始。
因而在開業一年後，團隊還會再進行復盤。
不同階段，發覺不同的問題
、挖掘不同業態。
例如目前新推出的“菜市場、珠寶城、運動城、兒童城”4種業態，這是目前需求量相對佔比最高的業務。
根據時代發展不同的階段，會出現不同的業態，吾悅廣場的業態也會不停變化和創新。
這一過程中，團隊會不斷研究各種各樣的新東西，並有一個詳細的評估過程。
“四大創新業態在釋出前，
都已經提前做了試點
，進行過多次的反饋與調整，才開展大批次推廣。推廣過程中，會按照每個吾悅廣場的實際情況做改變。”
餘效恩直言，每一座吾悅廣場背後都有我們無數的反思和反省。
另外其提到，吾悅廣場的開發運營完整週期中，
商管和商開完全結合
，工作流程穿插交，融合得非常好。
“我覺得這是在目前行業裡還比較少見的，兩個部門分立於兩個體系的情況比較常見。
”
體驗與場景“接地氣”
滿足前提之後，運營的核心是什麼？
“最終還是要接地氣。”
接地氣這個詞，餘效恩提到了多次。
大致可以理解為，
貼近人的基本需求
、
共鳴城市的專屬記憶
。
尤其是在空間對人的影響上，餘效恩直言，“我們希望顧客在購物的過程中能夠誘發起感官上的深度感知，
引發心靈的觸動與共鳴
，進而轉化為實際的消費力，
同時也滿足甚至超越顧客期待的服務，增加其對購物中心的黏性，為其他的業態帶來更多的客流和消費轉化。”
以吾悅菜場為例，
菜場的精華就是市井煙火，但傳統菜市缺點是髒亂臭
，如果能以市井菜場替代傳統超市冷淡的售賣方式，又最佳化傳統菜場的環境，才能讓居民體味到生活之美。
吾悅菜場升級的核心點，其實是一個詞——
體驗。
而這也是購物中心整體發展的趨勢。
餘效恩指出，為什麼現在購物中心慢慢脫離“購物”本身，餐飲、娛樂、休閒的比例大幅增加。一方面現代人在緊張工作或學習之外，非常需要休閒娛樂來放鬆身心，追求生活品位和情趣。
體驗，這就是購物中心無法被網購代替的。
與此同時，消費者的習慣與需求發生了變化，
“場景”成為第二個核心點。
從“買得便宜”到“買得精”，消費者貨比三家的不是價格，而是評價，越來越注重品質。
“並且現在消費者購物已經很少目的性。
比如去健身的人群就是購買運動裝備和鍛鍊後購買餐飲的潛在客戶。
”餘效恩指出。
因而，
業態一定要做複合的場景業態
，吾悅廣場會基於對消費鏈條的場景式滿足，做互動式設計。
不可忽視，
購物中心已經逐漸演化成了生活場景。
而這一過程中，誰能抓住客群的歸屬感，誰才能吸引定期到店、多樣消費。
尋找城市的“精神共鳴”
針對城市，餘效恩的“接地氣”理論則指向
城市特色的體現。
他告訴風財訊《城勢》，明年將有3個值得期待的A類吾悅廣場，分別是
溫州龍灣吾悅廣場
、
南京建鄴吾悅廣場
、
蘇州高鐵新城吾悅廣場
，都在設計上有獨特亮點。
南京專案，設計了
“地下秦淮河”
，融入南京特色；
蘇州專案，則將最受本地人歡迎的平江路，
“搬到”空中第六層
；
溫州專案，結合好氣候當地人喜歡戶外的習慣，設計了大面積的室外空間，結合周邊社群將
跑道修到了屋頂
。
“溫州人不缺錢，他們購物可能會去杭州，但他們日常生活中一定還有很多精神層面的需求，比如戶外放鬆，這是希望吾悅能夠在他們身邊滿足的。
”
餘效恩直言，每一個吾悅都會有當地文化的露出，順應人精神層面的需求，
有一點打動消費者就可以了。
的確，現在全國70%購物中心玩的都是假場景，往往能讓人記住的只有一兩個亮點突出的購物中心。
“這蠻刺激的。”
經歷了120座吾悅廣場，餘效恩感覺，每一次都要嚐鮮做不同，力求每一座吾悅廣場都有“突出亮點”。
但商業就是這樣，不變是暫時、變是永遠。
”我們願意接受更多挑戰，和行業分享更多喜悅。
”
城勢說
“吾所以有大患者，為吾有身，及吾無身，吾有何患？
”這是《老子·十三章》中的名言。
人之本源，就有著喜樂悲歡、萬千思緒，
這是身體對空間的意識與互動。
站在本質看問題會發現，很多問題，並不是來自空間設計的缺陷，
而是源於空間活力的供給不足
——無法與人互動、無法產生精神共鳴，何言認可與依賴。
商業的更迭，導火索或是網際網路，但它一定不是根源。
或許並沒有必要和網際網路空間，在效率和功能上一爭高下，商業運營商應該鑽研，如何讓實體空間把自身優勢放大，
喚醒人們身體與外界接觸時的意義和趣味。
吾悅廣場未來的關注點
“內涵式增長”
，讓風財訊《城勢》看到了新城控股對商業空間本質的探索。
“發揮場所功能，增強消費者參與互動的意願，更深地走進消費者的精神世界，從而達成黏性更強的情感吸引”——也期待新城吾悅這一場“顏值計劃”的成效。