圖片來源：視覺中國

記者丨趙心怡（實習）張曉雲

近日，一則“上海最慘購房人損失超千萬”的訊息刷屏，多次登上微博熱搜，引發熱議。

根據媒體報道，家住上海的伍女士在購買價值1550萬元的房屋時因為銀行審批房貸延誤，被賣家告上法庭。法院二審判決伍女士敗訴，她不僅要退出房子，還要支付違約金、房屋整修費等總計497。32萬元。加上房子上漲的300多萬元後，伍女士損失累計近千萬。伍女士的代理律師表示，將申請再審。

介面新聞記者查閱裁判文書網後發現，前述案情披露中省略了諸多關鍵元素：

一是本案涉案買賣標的系辦公樓，屬於商業地產，而非一般居住用房；

二是買賣合同條款明確賦予了賣家一個買方違約後的可撤銷權，且買家還需向賣家支付相當於總房價款20％的違約金；

三是房屋買賣行為一般是鏈式的，賣家賣掉該房的同時往往需要購買另一套房屋。由於伍女士的銀行貸款延期，導致賣家範先生無法按約向案外人（出售人）支付第一期房款，產生了案外違約損失，且數額可能也不會太小。

四是

法院給予雙方充分合理的庭外和解時間，以期雙方或許能繼續履約，但是雙方並未調解成功，因此法官不得拒絕裁判，在該前提下，法官只應也只能依據現有的法律規定進行裁決。本案涉案的房屋買賣合同，並非我國法律必須予以強制保護履行（否則將損害國家、公共或第三人利益）的特殊合同。

先來回顧該案時間線。

2020年5月17日，伍女士透過中介，和賣方達成房屋轉讓協議，先期支付了100萬元定金和400萬元購房款。

2020年5月30日，伍女士和賣家範先生等簽訂補充條款，約定房屋總價款為1550萬元，賣方提前交房，伍女士需要在2020年6月30日之前完成首付745萬元。

第一次違約發生在首付，伍女士未能按期補足首付餘下的245萬元。於是雙方不得不在當年7月2日再次簽訂補充條款，這次約定了懲罰條款：從2020年7月1日起至付清之日止，以245萬元為本金，按每日萬分之2。73支付給利息損失。伍女士須在2020年7月31日前一次性支付上述費用。如未按期支付，則房屋買賣合同自動解除，伍女士應償付違約金（合同總價的20%），且賠償範先生等原有的裝修損失180萬元。庭審中，範先生確認，伍女士後來如期支付了這筆錢。

值得注意的是，2020年6月，這套房屋就已經交由伍女士使用，並開始對房屋進行重新裝修。範先生在庭上表示，涉案房屋的裝修標準是精裝，裝修後距離本次涉案房屋買賣合同的交易時間僅三年。

第二次違約發生在剩下的購房尾款。按照約定，繳清首付和相關利息後，剩餘的745萬元尾款將在當年8月30日過戶前全部付清。然而，購房尾款因銀行審批延誤再次逾期。

對此，2020年9月15日，賣家範先生等發出了律師函，告知伍女士收函3日內付清尾款，如仍然不付，他們有權解除合同，並要求賠償違約金及裝修損失等。9月30日，由於伍女士仍未付款，範先生等要求伍女士搬離並歸還房屋，並償付房款總價20%的違約金、房屋裝修損失180萬元等。對於這兩份函件，伍女士向法庭確認2020年10月7日均已收到。

直到2020年10月29日，伍女士辦理的745萬元貸款才稽核透過。她要求繼續履行合同，但此時賣方已經不願出售，並將伍女士告上法庭。

一審審理中，伍女士堅持認為，她的情況不屬於貸款未獲批。延誤和未透過是不同概念，伍女士並非申請貸款被拒絕，而只是延誤，同時認為在2020年10月7日賣家範先生等還同意配合伍女士辦理延期貸款，故範先生等現在的單方解約行為是不合法的。伍女士要求繼續履行合同。

對此，範先生等未予認可，伍女士也未能提供相應的事實和法律依據。

上海市黃浦區人民法院一審認為，依法成立的合同對當事人具有法律約束力，當事人應當按照約定全面履行自己的義務。另依據本案涉案合同的約定，伍女士逾期履行債務超過十日範先生即享有單方解除權的條件也早已成就。對於伍女士主張逾期並非可以導致解除合同的根本性違約，法院明確表示難以認同。

因現已查明的事實和證據均表明，在第二期付款義務到期時，乙方即伍女士選擇的系銀行貸款方式，同時約定如逾期（獲得貸款）則應及時在申請產權過戶之前向中介或範先生等用現金的方式支付相應部分房價款，如不然，則構成違約，範先生等有權解約並請求賠償。

同時伍女士理應承擔相應的違約責任，其導致的範先生等的合同目的無法實現而產生的經濟損失，包括係爭房屋的裝修損失180萬元等，有相應的事實和法律依據（雙方的協議書中亦予以了確認違約方的該部分義務），對此，伍女士並無異議，因此，法院依法當予以支援。

至於伍女士認為範先生等主張的違約金（房款總價20％）的數額過高的觀點，法院依法亦難以認同，因房屋買賣合同本身具有其自身的特殊性，因其交易標的涉及金額一般較大（且本案涉案買賣標的系辦公樓，而非一般居住用房），則會因一方違約所引致的相對方的所承受的經濟損失亦相應較大，結合本案相關已查明事實表明，本案範先生等由於伍女士的違約（逾期付款、逾期過戶）而可能產生其須對案外人（案外房屋的出售人）承擔相應的違約責任，且數額可能也不會太小。

因此，考慮到我國合同法相關的法律規定，並不排斥當事人可以同時主張違約金和實際損失賠償。考慮到本案伍女士違約導致的實際後果，範先生至今未能正常另行購房成功等（房屋市場交易價格變動風險），經濟損失巨大，故一審法院對範先生等主張的違約金和實際損失賠償的訴訟請求，採取一併支援的處理方式，應為適宜的。

介面新聞記者注意到，法院也在判決書中也表明了無奈和遺憾，但調解不成的前提下必須判決，法官不得拒絕裁判，且只應也只能依據現有的法律規定進行裁決。

判決書顯示，審理中伍女士堅持認為房價款已實際支付了50％，故原房屋買賣合同應予以繼續履行的觀點，雖具有一定合理性，如儘量維持合同交易的持續和穩定性，有利於減少合約雙方的損失，但在本案範先生等堅持依據合同約定，所賦予其的單方解除權（及損害賠償權）的情況下，伍女士提出的觀點顯然沒有任何相關法律依據。

我國的合同法相關規定及相應的關於買賣合同的司法解釋，並無相關的強制性規定（即買受人付款超過房價50％則合同不得解除，請注意，

本案涉案買賣標的系二手辦公樓，並非一手商品房或一般意義上的居住用房

），對此，法院也只能無奈地表示遺憾（因法院已注意到給予雙方充分合理的庭外和解時間，以期雙方或許能繼續履約），

法官不得拒絕裁判，且只應也只能依據現有的法律規定進行裁決，本案涉案的房屋買賣合同，並非我國法律必須予以強制保護履行（否則將損害國家、公共或第三人利益）的特殊合同。

換言之，如在本案範先生等享有合法的單方合同解除權的情況下，卻強行判決雙方繼續履行合同，則反而有構成“強買強賣”的風險，這是嚴重違背民商事主體在進行民商事活動中契約自由的原則的。

綜上，上海市黃浦區人民法院作出一審判決：確認雙方簽訂的《上海市房地產買賣合同》（含補充條款、附件）、協議書均於2020年10月7日解除；伍女士應於判決生效之日起10日內搬離並歸還房屋，如逾期，則應追加支付房屋佔有使用費，按照1000元每天的標準計算，計算至實際歸還之日止；伍女士應於判決生效之日起10日內一次性償付違約金310萬元、房屋整修費損失180萬元；訴訟費7萬多元由伍女士承擔。在扣除上述費用後，範先生等人應在3日內將已支付購房款745萬元的剩餘部分退還給伍女士。

此後，原被告雙方均提出上訴。

2021年12月，上海市第二中級人民法院審理後認為，一審判決認定事實清楚，適用法律正確，並無程式違法，應予維持，遂駁回上訴，維持原判。