這是一篇關於長沙的城市調研稿件，我們不說廢話，直接說乾貨：

1

在長沙，有個特點是一定要說的：

那就是政策以及在限價下產生的搖號。

政策是非常的保護剛需，二套都非常難。

而限價影響最深的就是有倒掛，之前區域房價比較高的區域。

於是，主城，濱江等熱門區域成為大家首選。

在供不應求的限價盤的大框架下，開始了神奇的搖號之旅：

特別是濱江1913，與湘江一路之隔，有地鐵4。6號線，價格1。4萬左右。

這樣的價格，這樣的地段，註定成為網紅盤，一共90多套房子，2千多人搶。按照長沙的優先搖號順序，不是長沙本地的要跟買不到。

於是出現了下面的情況：

截圖來源房臻多

家有一老，如有一寶是真的，因為最終搖號買到手的，是坐著輪椅。

現在隨著限價的逐年提高，各個版塊也開始發生了微妙的變化。

圖片來源長沙樓市情報

最典型的限價地版塊就是梅溪湖，早已從2017年的9970變成2021年的13500。扁平化到版塊分化，正在逐步形成。

在2021年的限價地圖中，直接給你說清楚了每個區域的房價天花板。

如果你是地緣客群，這是最簡單直接的方法。

2

瞭解一座城，先從規劃說起：

從長沙城市的規劃來看：

一城兩副，（也就是城市主中心，梅溪湖以及黃興副中心）是長沙規劃的核心，也是未來的發展方向！

在此基礎上，重點發展幾個片區：

嶽麓山國家大學科技城，馬欄山影片文創產業，臨空經濟示範區，高鐵會展新城，湖南金融中心建設，南部新城。

這些規劃直接給了我們城市的選籌方向：

主城，特別是沿湘江；梅溪湖以及黃興（高鐵板塊）；湖南金融中心，是重中之重。

在主城買房，邏輯是非常簡單的，只要抓住以下幾點：

1、不管是河東還是河西，沿江是非常重要的，以湘江為核心，價值依次遞減。

2、倒掛，以及限價下的房價與區域之前是否有價差。

3、版塊梯隊價值：一梯隊：五一廣場，芙蓉廣場核心。二梯隊、濱江新城；三梯隊：梅溪湖核心區，四梯隊：武廣新區（高鐵南站），限價倒掛紅利。

主城已定，那麼兩個副中心又是如何呢？不妨重點看下：

3

提起梅溪湖，合肥炒房客是不可以跨過的點。

這波流動的資金，直接流入到了這裡，房價開始上漲。

歡迎合肥置業團，首個破萬的區域，40多個人，買700套房等等，書寫著屬於2016年的神話！

梅溪湖打響了長沙限價的第一槍，9970元/㎡，隨後開始蔓延起來。

為什麼這裡會成為關注的區域？

第一：政策以及規劃

三十年河東，三十年河西這句話一點兒也不錯，目前對於長沙來說，河西的發展是肉眼可見的。

長沙市政府在河西加大政策力度支援，引進產業，打造商業街等已經落地。

現在的梅溪湖一期已經比較成熟，已經成為長沙新區成功的典範。

在政策的紅利下，這裡有地鐵2號線，6號線；還有長郡，師大附中，雅禮等學校，除此之外，規劃的還有20多所學校。商業有步步高新天地，金茂等。

第二：位置以及環境比較好。

距離橘子洲，嶽麓山，以及中央商務區比較近，環境還比較好，有山有水，能滿足不少的需求，以及宜居的概念。

目前的梅溪湖已經發展到二期，一期基本上沒啥房子，價值也得到了大家的肯定。但是二期卻值得商榷。

那麼初出茅廬的黃興又是如何呢？

黃興這個大片區範圍內，目前最有價值的就是會展板塊。

先來看規劃，這裡有長沙國際會議中心，外事用地，圖書館影劇院等，打造的將是高階會議以及現代服務。

會展板塊還分為會展片區和國際交流區。

主要利用優勢是長株潭的政策加持，還有就是高鐵，機場，地鐵2號線交通非常的便捷。再加上瀏陽河的環境，給這個片區加不少分。

規劃的是不錯，但是目前落地的非常少。

比如規劃的學校，蘇州外國語學校，師大等，現在並沒有實際建好，國際禮賓酒店，長沙國際醫院也在規劃中。

一切都是新生的模樣。

幾張區域圖可以看一下：

▲待開發的區域

▲正在治理的瀏陽河

除了這個版塊之外，其他還在開發有大量的斷裂帶以及待拆遷的部分。

對於黃興來說，區域的統一性是非常重要的，就比如戶籍問題，是長沙縣，雨花區或者單獨的會展板塊，中間需要協調的還不少。

這個過程並非那麼容易，看下邊的文章標題就很清楚了：

從現有的城市發展路徑來說，是複製梅溪湖的，最明顯的就是學校的配套入學。

這點會展要比星沙要還太多。

長沙縣是百強縣，實力是非常強的，長沙縣的星沙，空港還有會展是比較火熱的，奈何實力再強，行政上也屬於縣，而並非區。

在這片區真的把擰巴發揮到了極致，置業顧問如此說，雨花區也想要，長沙縣也是，最後可能會獨立成區，成為下一個梅溪湖。

額，令人頭大的區域爭奪賽時刻上演。

說了這麼多，兩個區域的房地產市場情況如何呢？

兩個區域的房價：

梅溪湖版塊：

一期，核心位置無房，進入二手房時期。

其它地區有中海悅溪府在售，面積產品115/140/170/230，精裝1。55，不太好搖到。

公寓比較多，就比如福晟翡翠灣，達美寰宇中心，這兩個帶有學位（雅禮中學和小學）價格在1。8-2。3萬不等。超高層公寓，達美附近目前配套成熟，後期還會一進太古裡。福晟主要是看湖，位置比較多。

而正榮梅溪紫闕臺，沒有學位，價格為1。6萬，與有學位的相差3-5千不等。

二期：均價在1.35萬，附近有招商華髮依雲曦城，中海麓山境。未來會依靠一期打造CBD中軸商業，規劃非常好。但是現在多為斷頭路，路網待建，待開發。

黃興會展板塊：

目前樓盤不多，融創，新城，萬科這三個開發商佔主要，其中融創會展上東區位於核心位置，並且有地鐵。

新城明昱東方，主要挨著瀏陽河以環境為主。

梅溪湖一期已經成為絕版，因為一期學校太好，而買二期的人有些則要落空，因為區域為高新區。不少人為此維權。

從目前發展程序來說，黃興是比不上梅溪湖的，梅溪湖已經成為絕版，會展板塊跟梅溪湖二期不管在發展程序以及歸屬問題上都非常的相似。

可以說是一對難兄難弟。

梅溪湖二期由於一期的學校和成熟度來吸引，還有外來區域購房。而會展板塊大多是雨花區的剛需外溢客群，長沙有很強的地緣情節，首套房基本都在自己熟悉的區域買。

在這幾個小片區內，梅溪湖一期大於高鐵南站，而梅溪湖二期與會展板塊價值其實不大。不過梅溪湖二期依靠一期比會展成熟度快些。

3

在長沙買房的邏輯是非常簡單的，限價地，以及搖號的樓盤都差不多給你了指示。

在熱門板塊的限價地，可以閉著眼睛搖號。

在長沙，儘量不要買精裝房，這個城市的精裝房幾乎是全軍覆沒的狀態。

能買四房絕不買三房，能買大絕不買小，這點在長沙體現的淋漓盡致，因為換房的成本非常大。二套房並不是說有錢就能買，除了資金還要有年齡。

你也許會說，長沙這個城市，註定與漲價無緣，錯，他的限價正在長沙自有的體系中慢慢突破，畢竟熱門樓盤9970 的房子已經沒有了。而洋湖，月亮島，梅溪湖等等限價上漲。

長沙，留給有資格的人的時間已經不多了！