你見過最慘的精裝房交房現場是怎樣的？
紙板門，薄到一戳就破
衛生間還沒入住就開始漏水
漏水還沒完，等入住後發現衛生間還會長蘑菇
很多精裝房，交房是這樣的一幅場景
高價買精裝，收到安置房，這就是如今很多所謂精裝修的質量
前年住建部印發了38項工程建設規範，其中要求新建住宅都要全裝修交付，
比例從30%增至100%
全國一手房精裝房比例逐年提升，
在上海，外環內新盤無毛坯，全精裝
（來源：國泰君安證券研究，陶城報）
這意味著未來想買一手房，大多數人只能買開發商做的精裝房
步子邁得太快容易那啥，如今樓市維權最多的產品，亦是精裝房，幾乎每年都要上一次315晚會
你也肯定聽周邊朋友這樣抱怨過：
買的精裝房好坑啊，幾乎要打掉重灌了
在樓市全裝修的浪潮下，這兩年精裝房的很多問題像冰山出水面，漫漫浮現
到底是哪裡出了問題
公眾號：
真叫盧俊
認認真真聊地產，實實在在談買房。
01
精裝抬高單價無可厚非，但有幾種情況是動機不純的
什麼叫做動機不純呢，大概給大家列舉一下
一手房限價，土地成本上升，在房價裡地價佔比50%以上甚至佔比70%-80%，這樣的情況下，
產生了動機不純的減配精裝房
很多城市土拍的時候，既限制了土拍價格，又限制了未來開發商能賣的房價
被雙限後，只能在精裝部分找利潤
最極端的例子是這樣的，地價6000多，房價只能賣到8000多，開發商一定是把精裝利潤做到儘可能大，才能回本
小房企在限價週期裡第一次做精裝
最大的坑沒商量，赤裸裸地是為抓更多的利潤和回款
精裝標準如果3000-5000元/平，實際材料成本500-800元/平，中間的差價成為了利潤空間
另一部分是精裝和毛坯是分開貸款 ，要籤
兩份合同
，並且首付比例更高，比如毛坯部分20%，精裝部分30-40%，
熱門專案甚至要精裝全款買房
一些動機不純的精裝房就這樣誕生了，實際上你得到的是簡裝的成品房，是沒有實際交付過精裝房的小開發商，外包給裝修公司去做的
限價週期裡房子，購房者應該完全明白，
精裝修其實就是為了提高單價，當然動機不純
不過話說回來，如果在限價很嚴格的週期裡，買到一二手房嚴重倒掛的房子，起碼對於精裝修，可以不必報有那麼大的期待，因為這也是一個願打，一個願挨
但最可氣的是什麼
前期業主精裝發現槽點太多，後期開發商擔心維權，或遇到市場不好，二期又改回毛坯，
一買就降價，你說買了精裝房的前期業主慘不慘
來自大房企的降維打擊精裝房，不可信
同樣是大房企來到二三線城市，同系列的產品可能會降標準，雖然在營銷上可能會大肆渲染，我們的XX系產品在北上廣是頂級豪宅
但是對不起，一個房價2萬，和另一個房價8萬的產品
它們雖然叫同一個名字，甚至還可能效果圖、戶型、樣板間都長得一樣，也絕不可能是同樣品質的精裝房
開發商在三四線的裝修標準定價有著自己的邏輯，不同的產品線對應不同的標準，這也意味著不同的成本
並且當精裝標準下降你會發現小區的景觀、物業、立面、會所也都會跟著全面降低，
降配的蝴蝶效應
（來源：CCTV2）
看到太多例子，比如當初宣傳的五重園林，後來交付的是綠化過於簡單，以草和小直徑灌木為主的簡單園林
這也是為什麼現在大部分減配精裝房產生的原因，從土地端、價格端、成本端，不論哪個環節看，都逃不過降配的魔咒
所以我們要認清這最大的三種坑：
土地成本嚴格限價，甚至是地王的精裝房，
謹慎買
小開發商在限價週期，第一次做的精裝房，
不要買
動不動對標其他豪宅同系產品的精裝房，
不可信
02
以上三種精裝房，從交付標準開始，坑你沒商量
目前大多數精裝房都會在看樣板間的時候，公示精裝標準和實際交付標準，會有比較微妙的區別
但是很多時候，
品牌明確但是材料不明確，導致最後貨不對板
高階低配現象在開發商精裝房裡最常見不過了，樣板間掛的是大牌，交付的是大牌的低端款，以次充好
甚至有些原材料沒辦法匹配的情況，然後在樣板房做出說明
“僅供參考，不是實際交付標準”
在裝修品牌裡，會寫著或為同檔次品牌，或者雞賊的寫成
“如無此品牌，可以用其他類似品牌代替”
即使是同一品牌，不同產品之間差價很大，比如西門子、博世、嘉格納都是德國家電旗下品牌，卻完全是三個不同的檔次
再說了，同品牌的不同型號產品差別有多大，比如同是科勒的馬桶，價格相差幾千到幾萬不等，質量和觀感也存在很大差別
這個同等或者類似，其實就是在玩文字遊戲，知道就算有貨
開發商替換成其他品牌，其實購房者也是啞巴吃黃蓮
03
精裝房沒選好，真的是實慘實慘
設計師的審美，不一定符合業主的審美
比如杭州這群小區業主一樣，原來裝修費就100萬，自掏200萬砸掉重灌後，
等於自費300萬重新裝修
倒不是因為裝修質量差，而是因為開發商的統一裝修，不符合自己的口味
不是人傻錢多，而是有些設計師的審美，你真的不懂啊
這種大理石地面、水晶大花燈、超具視覺衝擊力的背景牆，全屋豬肝紅的地板，還時常會在樣板間裡出現
現在都2021年了，90後都已經三十歲了，有些精裝房的設計審美還停留在十年前，看起來是爸媽特別喜歡的房子
有些人可能會說，可以用後期軟裝來改變審美差的問題呀
裝修房最慘的一點，你想改個什麼，都得拆
最難改最讓業主頭疼的還不是裝修風格，
而是一些不人性化的奇葩室內設計
大家都知道大部分精裝房是不帶軟裝的嘛
等到業主真正開始添置傢俱的時候，會發現主臥竟然放不下兩個床頭櫃，因為尺寸沒有做到嚴絲合縫
床和床頭櫃都放進去之後，靠近床頭櫃的那扇衣櫃的門，卻無法開啟
更奇葩的是這樣的，廚房設計了一個可以放下雙開門冰箱的位置，當你按照預留的尺寸買回來一個冰箱之後，發現。。。
設計師為廚房推拉門留的寬度，
冰箱根本進不去
，簡直鬼才設計
飄窗出現很莫名其妙的欄杆，又醜又不實用
還有最新的一些吐槽點是，家裡預留的插座少的可憐，樓板薄，隔音效果也差的可憐
甚至鄰居起來上廁所
抽水馬桶的聲音，都聽的一清二楚
很多房子交房後，你會發現，很多地方硬是多出一根柱子或者一道梁，房子不美觀，或者實用性變差
花了很多積蓄買的房子，這不是實慘是什麼
04
實際上，
如今高週轉房地產的時間和經濟成本，都決定了精裝房很難靠譜
首先說時間，交房非常趕，我曾聽說過開發商拿到地後，要求專案上三個月造好售樓部，抓緊時間賣房的說法
因為資金成本高，地價高，需要抓緊回款，交房，那同樣的在裝修上，亦是如此的高週轉
即便你買了毛坯房，找了工人裝修，也很可能會掉進裝修的坑，更別說精裝房了
看一個數據
在我國裝修相關企業中，有20萬家經營異常，1。8萬家有嚴重違法行為，2019年，裝修相關企業被執行人資訊數量超過15。4萬次
（來源：天眼查）
這個駭人的數字告訴我們，
劣質精裝房成為躲不過的坑，已經不是稀奇的事
由開發商統一裝修，另一個是業主裝修，那麼監工這個角色就從開發商變成了業主
一般的裝修工人從心理上說，沒有了業主的親自監工，也會放鬆對自己的要求，想讓開發商費時費力盯著全部房子的裝修，其實也不太可能
不過好在現在有些城市，已經在試點推出精裝房先驗房後交付的“預驗房制”，讓整個市場更加良性
國內精裝房還在起步階段，任何事物在快速發展期都會有這樣那樣的問題，但願未來有更嚴格的規章去規範整個市場
當一手專案比較稀缺的時候，自然開發商是不願意花心思造產品的，
因為明知道降標還是會被搶光
今年很多城市的土地開始集中供應，當產品集中入市的時候，也許會促使開發商沉下心來做產品
當然，前幾年在房價上漲週期中的剛需一族被迫買的精裝房，實在是沒有辦法
你，有沒有被精裝房狠狠地坑過？
歡迎在文章留言處，留下你的評論，說說這兩年買精裝的故事