12月16日，萬科2022年第一次臨時股東大會召開。

萬科董事會主席鬱亮在股東大會上表示：

政策面向好的力度、廣度全面超出預期，房地產行業繼2003年後近20年再被看作是支柱行業。

“今天在市場本身壓力比較大的情況下，我覺得我們需要樹立信心。

悲觀是一種情緒，而樂觀是一種思路。

”

1

“行業40%的跌幅已收縮過度”

從今年6月份的萬科股東大會開始，鬱亮就在給行業傳遞信心。

他當時表示，今天行業需要信心，需要熬著往前走，但凡有一絲微光就當是光明所在的往前走。

而現在，鬱亮認為，

微光在逐步變成曙光。政策面都在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度全面超出了預期。

“行業很多年沒有發行股票了，現在終於可以發行了。

房地產再被提是支柱行業了，上一次被稱為支柱行業還是2003年，20年之後又被看作支柱行業。

這些毫無疑問對市場都有正面作用，都是在房住不炒的前提下，來化解房地產企業流動性問題和促進行業健康發展。”

鬱亮曾在今年中預計短期市場已經觸底，恢復是一個緩慢溫和的過程。但現在來看，溫和的程度比其預期的還要更溫和一點，比如11月的銷售總體看又回到今年4、5月的水平。

積極的一面是，

當下房地產行業下降幅度已經有40%，接近腰斬，顯然這是收縮過度。鬱亮指出，收縮過度自然會積蓄反彈力量。

過去在行業黃金時代鬱亮常常發出警醒，當下則時常給予信心，有人說萬科過去看空，今年看多。但鬱亮認為這種說法並不準確。

“我們只不過在黃金時代稍微清醒一點、理性一點，在今天市場本身壓力比較大的情況下，我覺得我們需要樹立信心。我最近有一句話跟同事分享，

悲觀是一種情緒，而樂觀卻是一種思路。

”

萬科過去一段時間做了兩件事情：

一是保證自己活下去；二是不管市場如何變化，發力做好客戶願意買單的好產品、好服務。

抓住這兩條，市場如何變化都能夠活下去、活得好、活得久。

2

“今年新投的地，

平均淨利率大概能達到12%以上”

在本次股東大會上，萬科

擬新增不超500億元發行直接債務融資工具

授權。

對於本次股權融資議案，萬科總裁祝九勝解釋稱：

首先，做股權融資是要最佳化萬科資產結構，同時還要降低融資成本。

從融資成本來看，只有股權性佔比提升了以後，負債率才能下來，債權性融資成本也會下去，融資成本也會不斷形成一個低走趨勢。

其次，確實政策上有這麼一個視窗期

，體現了監管部門對整個行業的支援，加上大股東深鐵也非常支援提議。

第三，目前行業處在底部，曙光已經出現，我們隱隱約約看到一些機會。

這次授權經過股東大會支援表決透過，我們也會相機在授權範圍內做後續安排。我們一直強調公司是開發、經營、服務並重，這三類業務機會我們都會關注。

年初萬科提出今年業績要企穩，對於今年全年業績完成情況，祝九勝指出：

萬科今年投資標準更嚴，

今年新投的地，平均淨利率大概能達到12%以上

，同時還是集中在有人口流入，在我們隊伍有能力打贏的區域投入資源。

今年前9個月，萬科整體經營服務類收入大概有376億，同比增長約29。5%。物流在成本法的會計報表上有利潤，商業和公寓虧損也明顯在下降。

資本市場也打開了REITs這些渠道，

一旦合格經營專案、合格資產能夠證券化或者能夠交易，萬科就會有一部分利潤可以釋放、體現出來。

祝九勝表示：

“有這麼好的政策支援，

行業的難關已過，曙光已現，我對我們全年止跌企穩是有信心的。

未來確實會有一些挑戰和壓力，我們會全力以赴。

我們相信，經過大的調整，這個市場回暖或者需求端向好的時候，對於規範的企業來說，總歸是有更多好處的，當然這一切取決於我們的能力是否有根本的提升，能不能適應客戶、適應市場的變化。”

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