110平方米的房子，到手卻發現套內面積只有60多平方米；購房時銷售人員口頭承諾的31%公攤面積，收房時卻變成了46%……

山東省青島市市民李黎（化名）原本應該在去年開開心心收房，卻被公攤面積帶來的問題困住了。維權一年多來，她始終想不通：“怎麼一公攤，把我一半的房子都攤出去了呢？”

記者近日採訪發現，公眾對於購房時需要承擔公攤面積費用多有詬病，認為公攤面積的存在給購房人一種要為不屬於自己的公共空間買單的不適感。同時，普通購房人很難準確計算公攤面積和套內面積大小，只能被動地從開發商等處瞭解資訊，讓不少人擔心存在“消費暗區”。

在這樣的背景下，近年來一種聲音甚囂塵上——取消公攤面積制度。那麼，公攤面積制度的存在依據是什麼？目前形勢下是否能夠取消？是否有可替代或進一步完善的方案？圍繞這些問題，記者展開了調查採訪。

事件： 外牆一半計入套內

2018年4月，李黎全款購入青島市某小區一套總面積為110。25平方米的住宅。買房時，本就是建築行業從業者的李黎對公攤面積格外關注，反覆向銷售人員諮詢了關於公攤面積的一些問題。

據李黎回憶，當時銷售人員告訴她，因為小區樓棟屬於超高層建築，達到55層，考慮到避難層、電梯高度等因素，公攤面積佔比會達到31%，但實際收房時可能比這個數值小。

李黎向記者出示的購房合同內容顯示：總價值120餘萬元的110。25平方米的套三房屋，套內建築面積為75。24平方米，公用分攤建築面積為35。01平方米，公攤面積占房屋總面積約31。8%。

然而，2021年9月，準備收房的李黎傻眼了：推開房門，映入眼簾的是超厚的牆壁、逼仄的空間、3間小得可憐的臥室。她找驗房師測量後發現，實際套內僅有61平方米左右，3間臥室沒有一間超過9平方米，主臥甚至無法放下雙人床。

李黎後續向售房方詢問得知，從合同上顯示的套內面積75平方米到她實際測量的61平方米，差值主要體現在牆體的厚度上，外牆的一半厚度計入套內建築面積。“將近1米的外牆，有一半的面積算作業主的套內建築面積。但是開發商銷售時沒有說明，而且在銷售時有意混淆‘公攤’‘公攤係數’‘公攤率’‘套內建築面積’等概念，各種專業術語堆砌起來，直接就被繞暈了，根本沒想到實際到手的套內面積這麼小。”

直到依法維權時，李黎才得到“官方”口徑——小區房屋的公攤面積佔比是46%。“這就意味著我們花了上百萬元買到手的房子，實際上將近一半都不是自己住的，如果一開始就知道這個情況，無論如何我都不會購買。”李黎說。

和李黎同小區的姚女士購入一套複式上下樓160平方米的房子，結果到手的套內面積只有90平方米左右。

現實：公攤面積成購房顧慮

公攤面積制度在我國存在已久。

早在1995年12月1日施行的《商品房銷售面積計算及公用建築面積分攤規則》（試行）就規定，商品房買賣所簽訂的商品房購銷合同中，應明確載明購房者所購置的商品房的建築面積，並註明該商品房的套內建築面積（實得建築面積）及應合理分攤的公用建築面積。2001年6月1日施行的《商品房銷售管理辦法》再次明確規定，商品房建築面積由套內建築面積和分攤的共有建築面積組成。

那麼，到底什麼是公攤面積？其因何而存在？

據河南省律師協會房地產專業委員會主任、北京觀韜中茂（鄭州）律師事務所主任何紅藝介紹，公攤面積制度源於中國香港。為了擴大市場，降低購房門檻，香港房地產商依照“公共契約”的模式，把整棟大樓的土地和全部的產權以建築面積的方式，按比例分配給了所有的住戶，購房者購買的是建築面積。扣除電梯井、大堂、樓梯間、共用牆體等佔地面積，剩餘的才是購房者套內使用面積，公攤制度由此而來。

“根據相關規定，公用建築面積由以下兩部分組成：一是電梯井、樓梯間、垃圾道、變電室、裝置間、公共門廳和過道、地下室、值班警衛室以及其他功能上為整棟建築服務的公共用房和管理用房建築面積；二是套（單元）與公用建築空間之間的分隔牆以及外牆（包括山牆）牆體水平投影面積的一半。我們買的房屋無法孤零零存在，而是要使用整個樓的公共區域如樓梯、大廳、電梯井等，這些面積加起來分攤到每個購房人身上，就是公攤面積。”北京市康達律師事務所高階合夥人孟麗娜說。

記者近日採訪多名房屋中介、購房者後發現，公攤面積已經成為房屋買賣的一個重要影響因素。 來自北京市海淀區的戴女士提出，除非是完全沒有選擇的情況下，否則公攤面積佔比超過20%的房子，她絕對不會考慮，因為“不希望自己辛辛苦苦掙的錢被看不見摸不著的公攤分走了”。

北京大學房地產法研究中心主任樓建波告訴記者，公攤面積本身是客觀存在的，對其收費並無不合理之處，並且從購房者的角度來看，可能也不願意共有部分（所有權）繼續留在開發商手裡。但是，把公攤面積算入總計價面積，確實會給購房者帶來困惑。

“為了避免這種困惑，有兩種方法，一種是按套計價，這種是在總價裡包括了公攤面積的費用；一種是按套內面積計價，不包括公攤面積的費用，單獨告知此類費用，但是最後的總價二者不應該有差異，因為公攤面積是客觀存在的，這兩種的區分只在於哪一種能夠更有效率地把相關資訊告知消費者。”樓建波說，如果這兩個價格不一樣，開發商就涉嫌欺詐，“問題不在於公攤本身，而在於要統一計價方式”。

難點：公攤面積維權困難

據孟麗娜介紹，現行規定對於公攤面積大小沒有比例限制。房屋公攤面積的大小，一般與房屋建築的規劃設計是否合理以及房屋的配套設施多少有關。

“一般多層住宅的公攤面積約在10%至13%；18層以下的板式住宅公攤約在13%至15%，點式的樓盤公攤大多在15%至17%，而30層以上的住宅因為電梯數量增多，公攤通常都在25%左右。”孟麗娜說。

在孟麗娜看來，在建築面積確定的情況下，公攤面積小意味著購房人買房更加經濟實用。但並不是公攤面積越小越好，因為公攤面積太小，小區整體舒適度會降低，很多的低公攤都是以犧牲小區品質為代價的。公攤面積大的小區大多是高品質樓盤，公攤面積越大可能意味著電梯更寬敞、公共區域更廣，整個小區也上檔次。

公攤面積除了可能影響舒適度、購房時增加支出以外，後續入住後其存在同樣與業主利益息息相關。

在山西省太原市從事房屋中介的王初原介紹說，以太原為例，房屋成交時，合同上的成交價是以包含公攤的總面積計算，而房屋總面積會直接影響物業費、採暖費等的計算。業主在購買房屋時承擔的公攤面積費用，包含門廳、過道、電梯以及外牆一半的厚度，但在實際中，業主很難因為承擔了公攤面積的費用而對這些地方主張權利。

如公攤面積是不是加裝暖氣，房地產開發企業說了算，購房人無從知曉，造成了資訊不對等。孟麗娜補充說。

“《商品房銷售管理辦法》明確規定，套內建築面積部分為獨立產權，分攤的共有建築面積部分為共有產權，買受人對其享有權利，承擔責任。因此，分攤的共有建築面積部分由分攤的購房人共有。實踐中，如發生權屬不清的問題，可由相關共有人或委託業主委員會結合規劃圖紙、分攤部位約定等，及時主張共有權。”孟麗娜說。但業主之間難以達成合意，是造成公攤面積維權困難的主要原因。

聲音：

“取消公攤面積”

目前不可行

爭議之下，“取消公攤面積”的呼聲越來越大。那麼，取消公攤面積制度當下具備可行性嗎？

在孟麗娜看來，取消公攤面積制度現階段不具有可行性。“一律取消公攤面積，入住後對公攤部位的管理、維護以及後續產生的安全責任均是現實問題，如果購房人個人無力管理，則將影響小區的整體品質及全體業主的權益。”

首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池同樣認為當下取消公攤面積不具有可行性。房改後，我國的住房面積計量、房產證、不動產證的發放都是以建築面積為單位的。房價、物業費、暖氣費等也都是以建築面積計量的，如果取消公攤面積，以使用面積計量，會給計價標準帶來混亂。每平方米的房價、物業費、暖氣費會有所上漲，反而會引起誤會。

記者注意到，重慶市人大常委會曾以地方法規的形式，對商品房的計價方式作出明確規定和要求：商品房現售和預售，以套內建築面積作為計價的依據，商品房買賣合同及商品房的產權證應當載明共用部位及設施。不按這一計價依據銷售的開發商，將被行政主管部門重罰。

“重慶市的先行做法意味著取消公攤面積制度其實有可行性，基於舒適度和套內面積綜合考量，開發商可將成本分攤入套內面積，在後期不應再計算。”何紅藝說。多名受訪專家認為，在是否應該取消公攤面積制度的問題上暫時難以達成統一，但可從政策層面對公攤面積制度進行完善。

（據法治日報）