這兩天，一個土地出讓金等由稅務部門徵求的新聞又把弱勢的地產股嚇個半死。各種流傳的說法太多，就不一一分析。這裡就簡單說一下我的理解。

這次新聞的事實，是土地出讓金等由原來諸如國土資源部門徵收改到了稅務部門徵收。但是，1）稅務部門徵收不代表這個收入變成稅了，這依然是非稅收入；2）這個東西依然是土地出讓金，而非房產稅；3）這個收入並沒有從地方變中央。

怎麼理解這個事情。我認為首先這是在調整央地關係。徵收從稅務走，這是事實上的，中央對於地方的資料和資訊的治理加強。現代的資料和資訊，就如同古代的道路，是中央對於地方的把控能力的重要關鍵。

可以聯想深圳的事情，就更加容易理解這個央地關係問題。中央會加強對於地方的管理能力，具體就不展開了。

在央地關係的調整下，會發生什麼呢？其實要解決的問題就是地方的灰色地帶。地方的帳會被算的更清楚，這個會有利於未來的地方的財務三張表的治理。同時在這個過程中，會把地方的類似跑冒滴漏的那部分收拾掉很多。這裡就出來一個明顯受損的方向了，即原來在這個過程中的受益方。和這些相關的都要小心了，可能以後的日子不好過了。

這個事情會帶來的一個好處了，就是地方的三張表會被邊際上改善。地方的效率提升了。這個事情，如果對一點展望和猜想。地方的三張表問題，尤其是債務問題，大概可以動起來了，這個後面一起說。

如果仔細考慮央地關係中的權責對等原則，那麼這筆錢的收支問題，其實不用擔心。土地出讓金是和徵收土地，以及相關土地的基建有關的。所以他的大部分收入始終要和相關的支出去匹配的。所以現在很明確這個錢還是地方的，以後也很難有大比例的變動。但是更多的想一步，資料到了稅務手上，整個土地相關的一條龍的帳算清楚之後，房產稅的推行就會有更多的技術準備。我始終認為，一個比較穩妥和顧及各方面影響的房產稅的處理方式還是把土地出讓金變成房產稅（這個不展開了）。那麼未來可能會出現，土地出讓金變房產稅的情形。這個大概可能會帶來兩個主要影響。

第一個影響，地方政府的收入在時間上發生了變化，一次性的出入收入變成了長期的流水收入。這個時間錯配問題，不難解決，其實就是發債，把未來的流水收入再轉為當期現金。這樣的發債，有一個很好的好處，就是解決了地方政府原來融資沒法還的問題。未來一個比較好的方式，就是你有多少未來的穩定稅收收入，你發多少債。中央確定額度，然後給你兜底。這樣既解決了地方政府的三張表的健康問題，也解決了央地關係中的管理問題。這可能是長期的解決道路。

第二個影響，拍地怎麼拍。沒有土地出讓金了，開發商憑什麼拿地。原來土地出讓金是靠開發商拍賣決定的，未來持有人繳款是和開發商無關的。這個事情可以看現在各地已經在實施的各種限房價的拍賣規則就知道了。在封頂的情況下，也就是開發價差確定的情況下，就看其他的配建、自持、或者乾脆搖號了。這個會導致招拍掛的玩法改變。我個人還是認為延續現在的集中供地的情形，開發運營能力會變得更重要，高週轉會變得困難，而資金成本和融資能力會成為主要區分能力。

對於開發商而言，招拍掛之外的拿地也是一個問題。短期的具體的政策和對策有很多變化，這個無法判斷。但是就長期而言，站在央地關係的治理角度考慮，灰色部分必定會減少，這裡面政企關係的利益必然會減少，地方政府的治理總歸是會朝市場化效率提升的方向走的。我個人認為，長期看，這個有利於規範的企業，有利於有市場競爭力的企業。

重新再回到地產開發這個業務。我覺得長線看是一個非常清楚的大局，其實不用糾結每次這樣的政策分析，政策是取決於大勢的，是服務於大局的。關鍵是看清楚大局。而地產市場的大局很簡單，1）需求方面，城鎮化率繼續提升，人民群眾日益增長的需求要被滿足，這個市場始終存在且會增長；2）行業競爭格局，以前的粗放式拼房價上漲的遊戲結束了，beta能力不再重要，重要的是alpha能力，那麼市場集中度必然提升（現在已經明顯加速了），強企業必然成長，弱企業（尤其是大而弱的）必然淘汰。這個過程已經在無數行業上演過了，我就不再一次次重複了。在這個大局下，各種政策乃至市場博弈，最終不過就是這個集中度上升的具體過程罷了。