你有沒有想過，有一些我們日常見到的普遍行為，可能並不是合法的。
舉個最簡單的例子——包陽臺。
平日裡，我們見到的陽臺，很多都是這樣包上的。
即使有一些原本交房時沒有包陽臺的小區，在業主入住一段時間後，也會參差不齊包上陽臺。
但是，最近有一個新聞，讓人有些意外：
今年3月，杭州艮北新城的某紅盤，物業將多名業主告上了法庭。
原本應該服務於業主的物業，竟然這麼“反骨”，將業主們告上了法庭，這是為什麼？
仔細一看，原來是業主們私包陽臺，引發了物業不滿，因此物業將業主們告上了法庭，讓他們進行拆除。
怎麼回事？我們常見的包陽臺，竟然不是合法的？
公眾號：
真叫盧俊
認認真真聊地產，實實在在談買房。
01
為了拆陽臺，物業使出百般手段
包陽臺，在我們看來，完全不是一件大事。但是，就這樣一件小事，物業就將業主們告上了法庭，真的是讓人百思不得其解。
其實，這件事，沒有那麼簡單。
杭州的這個小區，自從交房以來，就陷入了物業和業主們就包陽臺這件事互相掰扯的大難題上。
反反覆覆，一直沒有結果。
這個小區的樓盤定位高階，外立面設計的非常漂亮，有著當前區域第一外立面的稱號，是所在板塊的一道亮麗的風景線。
在最開始交房的時候，陽臺全部都是未包上的。但是在交房了一段時間後，就開始有部分業主
私包陽臺
。
來自錢江晚報
看看這些被包上的陽臺，是不是很難看？
先是和業主們商量不要包陽臺之後，被業主們置之不理。
在去年9月的時候，物業又安排了“蜘蛛人”上門拆除，結果這一次，直接被業主剪斷了安全繩，差點造成了人身安全事故。
為了拆陽臺，物業把能用的手段都用過了，又不可能強行闖入業主家中從內拆除。
等到蜘蛛人這一手段也不行後，物業認識到了無法從情理和強制上來讓業主們“屈服”。為了拆除私包的陽臺，只能訴諸於法律，希望法院能夠強制執行。
物業在去年11月的時候，已經發了律師函讓業主拆除包好的陽臺了，依然有部分業主沒有拆除。
而對這些沒有拆除的業主們，
先是由住建部門進行調解。
在調解失敗後，物業才提起的訴訟，將業主們告上了法庭。
圖來自錢江晚報
可以看到物業對業主私包陽臺是循序漸進的：
發放律師函、調解、提起訴訟
；物業的態度展露無疑。
必須將陽臺拆除！如果不拆除，那就法庭見。
只是包陽臺這件事而已？值得將業主告上法庭嗎？這物業強硬的態度，讓人有些摸不著頭腦。
當然，這是有原因的。
02
不讓包陽臺，有理由嗎？
為什麼物業這麼強硬的不讓業主們包陽臺，甚至不惜於將業主們告上法庭？
明明物業是業主花錢請來維護小區正常運轉的，那麼
物業在包陽臺上面和業主糾結，是不是屬於多管閒事，並且權力和職責過界了？
這主要是因為在交房初期，該小區的業主就和物業簽過《臨時管理公約》的，上面明確寫了：
不允許業主封閉陽臺或露臺
。
來自錢江晚報
那些私包陽臺的業主，明顯違反了條例裡的這一點，因此物業也就有了資格去要求業主不要違規。
03
業主有合法處置權嗎？
物業為了安全、管理的角度不讓包陽臺，能夠理解，但是如果業主不是非法搭建，沒有改變樓整體建築的話，物業真的有權力阻止業主嗎？
說到底，物業是為了服務業主的，而不是為了管控業主的，所以這個界限到底在哪裡，到底有沒有法律法規的支援？
業主自己買的房子，難道就沒有合法處置權？
實際上，從法規上來講，包陽臺確實是違規行為。
我們來先看一下物權法：
根據《物權法》第七十一條規定：
業主對其建築物專有部分享有佔有、使用、收益和處分的權利。
業主行使權利不得危及建築物的安全，不得損害其他業主的合法權益。
看到沒，專有部分享有權利。
但是普通的陽臺分為兩種，一種是內陽臺，另一種則是外陽臺。
圖來自於餘杭鼎盛裝飾
內陽臺和外陽臺不太一樣，外陽臺屬於延伸出來懸掛的，而內陽臺是與本身建築為一體的。
在購房時，
內陽臺是按照全面積計算的，屬於業主所有的
，這樣的情況下，業主自然有產權對陽臺進行處理。
而
外陽臺則不是，它的產權面積只算一半
，也就是說另一半不算是業主所有的。如果是這種情況，物業是自然有權要求業主不要包陽臺的。
這也是有條例支援的，《浙江省物業管理條例》約定，
戶外牆面是物業共用部位
。因此，如果有業主擅自“包陽臺”，那確實違反了條例。
我們可以看到，杭州的這個小區，它的陽臺是外陽臺，不屬於業主100%擁有產權的，因此這種私包陽臺的行為，違反了浙江省的物業管理條例。
目前物業在起訴中，等到開庭後，業主一定會敗訴的。
這也是有前例的。
2018年，餘杭萬家名城小區有位業主私包陽臺，在溝通不成的情況下，小區的濱江物業聯絡了城管執法部門和社群，強制拆除了業主私包的陽臺後，被業主起訴到了法院。
業主一審、二審均敗訴。在起訴過程中，業主重新包了陽臺，但敗訴後被法院強制拆除。
2019年，杭州一名小區業主私包的陽臺被物業強拆，業主起訴物業要求賠償6000元的損失，然而，法院的一審二審均支援了物業的行為，判業主敗訴。
而且還有一點，不能損害其他業主的利益。
在私包陽臺後，整個小區如果因為外立面的原因，而造成貶值，那也是不行的。
這是從業主的角度上來講，業主對於產權僅有一半的陽臺，是沒有全面的處置權的，因此不可以私包陽臺。
而站在物業的角度上，物業算不算是過度使用權力？
業主和物業簽署的《物業管理條例》，是有法律依據的，當時簽署了承諾不包陽臺後，等於默認了這個合同，不能中途反悔違約。
物業不算是過度使用權力，而是在履行合同的內容。
這一點也是得到法院支援的。
04
包陽臺的危害有多大
其實，
包陽臺也有很大的危害。
首先一點，有的人包陽臺了，有的人不包陽臺，會使得整體的外立面雜亂，不夠美觀，
影響所在樓盤的整體形象
。
這是大部分開發商所屬的物業不願意看到的，
會影響他們後續開發產品的形象
。
外立面難看，對價格的影響是次要的，更為主要的是，
會影響這個物業公司的口碑
，讓人將不作為的帽子扣在物業身上。這對物業的口碑和形象傷害是巨大的。
第二點，包陽臺的材料，不一定符合建築標準，很多和原有的建築是不匹配的。如果存在質量問題，
對安全是一個很大的隱患
。
這可不是瞎說，2020年8月，颱風“黑格比”過境，浙江台州一住戶起身檢視房屋東側陽臺窗戶時墜亡。
當地官方通報稱，此次颱風持續時間久、風力強，最大瞬時風力達十六級，而該住戶家由開放式陽臺改造而成的封閉式陽臺窗戶牢固度不夠，造成了門窗損壞。
強颱風在很多地方不是小機率事件，雖然說直接刮掉陽臺算少見，但是經常會有刮掉陽臺上的玻璃的情況。
一方面對業主自身的住宅有害，另一方面也會給樓下的人和設施造成損壞，給小區帶來了極大的不安全性。
即使是沒有強風到訪的內陸地區，包陽臺也不是完全無害。
在包陽臺的過程中，
也可能會對整個建築體造成損害
，比如破壞保溫層等等，而且後續是很難進行維修的。
因此，對於物業來說，當然是不支援業主包陽臺了。
尤其是很多開發商都會在交房時、物業入駐時簽署相關條例，裡面往往會標明不得包陽臺。
除非是大部分業主都有包陽臺的需求，以及開發商有過打算，這樣才可能會進行統一包陽臺。
05
杭州的這個小區，是一個高階改善型小區，因此，包陽臺不算是普遍現象。大部分業主不支援包陽臺的情況下，最後那些個別包陽臺的業主，只能拆除陽臺。
但是，很多小戶型的業主，即使在當時簽署了有關物業管理的相關條約，他們也是想要包陽臺的。
畢竟在2006年的時候，曾經出臺了一個“90/70”政策。
自2006年6月1日起，凡新審批、新開工的商品住房建設，套型建築面積90平方米以下住房（含經濟適用住房）面積所佔比重，必須達到開發建設總面積的70%以上。
因此，在這之後開盤的專案，90平及以下戶型佔據了新房的大部分市場。
對於很多
小戶型業主
來說，包了陽臺，不僅僅是為了安全、防塵等方面來考慮，
而是實打實的想要多一點面積
。
對於包陽臺這種現象，確實是大量存在的。
然而，
存在，不代表合理。
買房的時候，就該跟物業溝通是否允許，如果不允許的話，是不應該違反合同，避免被物業告上法庭。
那麼，對於包陽臺，你會不會包呢？