今天咱們聊聊北京的四合院，從四合院的商圈，以及建築本身，規制，用途上給大家說說。

後海四合院圖

四合院呢也是分三六九等的，主要是根據環境，街道的寬窄（決定是否能進出車），離主路的距離（決定出行是否方便）等。

大院子呢，一般都集中在故宮附近，稱之為一級商圈，挨著紫禁城近，古時候上朝會比較方便，基本上都是親王府，再或者是北洋政府，民國時期大佬的居住地，街道寬，環境好，進出車方便。

大院子可買賣的第一比較少，因為基本上都是名人故居，國家保護文物，第二呢，一般流不到市場，都在大老闆手裡，他們之間可以自行消化。

比如後海旁俄羅斯前首富，D姓女富豪的院子，都直接可以看海。

市面上更多的是200-500㎡的四合院，主要集中在大院子所在商圈的外圍，也就是二三級商圈。

四合院商圈圖

根據商圈不同，大致分為三級：

【第一級商圈】故宮-南北池子商圈、景山-北海商圈、後海商圈。

故宮-南北池子商圈和景山-中南海商圈，位於舊皇城內，與紫禁城同配套，是北京最核心的區域，區域內衚衕乾淨整潔、氛圍純粹，多為氣派的院子，進停車也方便但房源十分緊俏稀缺；

後海商圈則是因為稀缺的水景和優美的環境；北京地處華北平原，能夠擁有一大片開闊的水域特別難得，人們既想要首都的繁華和發展優勢，又渴望面朝大海、春暖花開的愜意生活，後海區域就成了首選；同時後海也是京城貴地，恭王府、醇親王府等王府環繞；

以上三個區域房源均價在15-25萬之間。

【第二級商圈】南鑼鼓巷商圈、金融街商圈、金寶街商圈等。

以南鑼鼓巷為例，南鑼鼓巷是北京最著名的商業街之一，有七百多年的商業歷史，南鑼鼓巷附近衚衕大多寬敞整潔，且因為臨近後海、景山等地標；

金寶街商圈和金融街商圈均為現代商業區，環境很好，但現存四合院較少。

以上區域房源均價在13-20萬；

【第三級商圈】剩餘的10個商圈均歸為第三類。

以東四商圈為例，該區域現存四合院較多，老北京胡同的感覺十分濃郁，但因為該區域在古皇城根外，周邊少有知名景點，衚衕環境一般，進出車也不方便。

這類區域的房源單價大致在9-15萬之間，價效比比較高！

接下來說下四合院建築本身，規制，用途。

【壹】四合院的定義呢，就是三合院前面有加門房的屋舍來封閉的。

上週咱們發的影片，有評論說是“三合院”，其實這種面積不大的院子，基本上都是三面房屋，一面是院子的，一般稱為“小四合院”，可歸納為四合院的一種。

缺的一間房呢，就是倒座房（下圖），基本上大院子，二進院（基本都在500㎡以上的）以上才有的。

倒座房

倒座房就是四合院中最南端的一排房子，簷牆臨近衚衕，一般都不開不了窗，而且門窗朝北，基本上沒采光，小院子基本上用處不大。大院子裡的倒座房基本上都是管家，保安來住的，或者是做監控室。

【貳】先說下四合院的種類：“口”字形的稱為一進院落，“日”字形的稱為二進院落，“目”字形的稱為三進院落。

一進院

二進院

三進院

四合院產權性質有兩種，一種是住宅，70年產權的，一種是商業，40年產權的。

咱們平時說四合院多大，一般來說的都是佔地面積，四合院的引數還有兩個面積：房本，建築面積。

①佔地面積：指專案取得的土地使用證上所載面積指標，即房屋的平面面積。

②房本面積：房屋房本上體現的面積。

③建築面積：也稱為，建築展開面積，指住宅建築外牆外圍線測定的各層平面面積之和。它是表示一個建築物建築規模大小的經濟指標。

【叄】四合院的大門呢，也是有講究的，清朝的時候有嚴格的規定，接下來咱們可要好好看了，學會了可以透過看四合院的門就知道原來主人的身份地位。

四合院的門：分為王府大門、廣梁（廣亮）大門、金柱大門、蠻子門、如意門五種，等級上依次遞減。

一，王府大門：王府大門位於住宅院的中軸線上，通常有三間一啟門和五間三啟門兩個等級，門上有門釘。

王府大門

①王府大門是屋宇式大門中的最高等級，按照清朝對宗室的分封制度，共分有14個等級（分為親王府、郡王府、貝勒府、貝子府、鎮國公府、輔國公府等幾個等次）；

②親王府門：大門為五間房，可開啟中央的三間，屋頂上可覆綠色琉璃瓦，屋脊可安吻獸，大門上的門釘用九行七列共63個；

③郡王府門：大門為三間房，可開啟中央的一間，門上的釘比親王府門減少七分之二，即九行五列共45個；

④王府四合院佈局：大門兩旁分列雌雄各一的石獅，以壯威勢；門的正前方，隔著街道還立有影壁一座，作為大門的對應；規模大更講究一些的王府，大門前留有一個庭院，不直接對著街道，院子前面加一座沿街的“倒座房”，兩旁另設稱為“阿斯門”的旁門。

二，廣梁（亮）大門：多被古時有一定官品人家採用；

廣梁（亮）大門

①廣梁大門為古時有一定官品人家採用；

②特點：房山有中柱，在中柱上有木製抱框，框內安朱漆大門；門前有半間房的空間，房梁全部暴露在外；門扉位於中柱的位置，將門廡均分為二，四個門簪上掛匾；

③柱上簷檁枋板下裝有雀替，後簷柱上裝有倒掛楣子，高階的宅門建築可以露梁、露檁、露柱；

④雀替以及附著其上的三幅雲既有裝飾功用，又是代表主人官品的象徵。

三，金柱大門：古代中國建築中的一種屋宇式宅門，屬於北京四合院宅門中的一種。

金柱大門

①在等級上低於王府大門、廣梁大門，高於蠻子門、如意門，為官宦人家採用；

②與廣梁大門異同：

異：在規模上，金柱大門顯然比廣梁大門要小，門也窄，有的只有半開間；

同：大門的構造、屋頂、雕飾等其他方面均與廣梁大門相同。

四，蠻子門：古代中國建築的一種屋宇式宅門，屬於北京四合院宅門中的一種。

蠻子門

①等級上低於王府大門、廣梁大門、金柱大門，高於如意門，常用於商人富戶；

②建築形制：檻框、餘塞、門扉等安裝在前簷簷柱間，門扉外面不留容身的空間；宅門、山牆、墀頭、戧簷處做磚雕裝飾，門枕抱鼓石或圓或方並無定式，門框上有四顆門簪，沒有雀替。

五，如意門：古代漢族建築的一種屋宇式宅門，屬於北京四合院宅門中的一種。

如意門

①等級上低於王府大門、廣梁大門、金柱大門、蠻子門，高於牆垣式門；

②基本做法：在前簷柱間砌牆，在牆上居中部位留一個尺寸適中的門洞。門洞內安裝門框、門檻、門扇以及抱鼓石等構件。

③名稱來源：如意門洞的左右上角，有兩組挑出的磚制構件，砍磨雕鑿稱如意形象（一稱“象鼻梟”）；門口上面的兩個門簪迎面多刻“如意”二字，以求“萬事如意”。

【肆】簡單的說下一進四合院不同房間的功能：

四合院功能分佈

①正房：最北邊的是正房，朝南，一般來說家中地位最高或者最年長的人居住；

②廂房：在院子的東西兩側，分為：東西廂房，是家中其他成員居住的房子，按照“東貴西賤”的原則，東廂房一般是長子，西廂房是次子。

③耳房：正房的兩側分別為耳房，一般來說作為主人的書房，或者輔助用房。

④倒座房：最南側的是倒座房，一般來說男性傭人或者是賓客使用的。

個人認為比較經典，有特色的是三進院，在四合院的基礎上新增“垂花門”和“後罩房”，可以使四合院擁有前院和後院。

垂花門

①前院是倒座房與垂花門之間的區域，多是供男性傭人居住，偶爾給客人居住。

②垂花門與正房之間的區域是主人活動區域。

③正房與後罩房之間可以形成一個後院，後罩房基本是給女性傭人居住，偶爾也可以是主人家女兒居住的空間。

【伍】最後說下四合院的建築意義，裝飾寓意，圖案寓意象徵。

①四合院的建築意義：四合院雖為居住建築，卻蘊含著深刻的文化內涵，是中華傳統文化的載體。四合院的營建極講究風水，風水學說，實際是中國古代的建築環境學，是中國傳統建築理論的重要組成部分。

②四合院的裝飾寓意：

四合院的裝修、雕飾、彩繪也處處體現著民俗民風和傳統文化，表現出人們對幸福、 美好、富裕、吉祥的追求；

門簪、門頭上多嵌吉辭祥語，抱柱上多附楹聯，室內多懸掛書畫佳作，集賢哲之古訓，採古今之名句，或頌山川之美，或銘處世之學，或詠鴻鵠之志，風雅備至，充滿濃郁的文化氣息，有如一座中國傳統文化的殿堂。

③四合院相關圖案寓意象徵：

蝙蝠

福➕葫蘆

蝙蝠、壽字組成的圖案寓意“福壽雙全”；

葫蘆寓意“多子多孫，福祿雙全”

石榴寓意“多子多福”；

海棠寓意“金玉滿堂”；

花瓶內安插月季花的圖案寓意“四季平安”。

關於四合院咱們今天就先說到這，大家關於北京房產的問題都可以問小阿李。

我是立志兩年拍遍全北京豪宅的小阿李，大家有對北京別墅，平層，四合院，商業感興趣的可以點個關注，頭條號會天天更新影片或者是圖文，感謝支援。