典型案例

一天深夜，蘇某回到龍港路某小區5號居民樓，搭乘電梯回家。誰料電梯剛執行到一半，就突然失控下墜，載著蘇某一直墜落到電梯井井底，蘇某當場昏迷，不省人事。2。小時後，蘇某被人發現並送入

醫院

進行搶救，由於出現了頭痛發暈、嘔吐鮮血的症狀，醫院診斷其為內臟出血，需要住院治療，觀察一段時間。

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半個月後，由於病情加重，蘇某不幸身亡。蘇某的家屬彭女士很傷心，認為是物業公司沒有做好電梯管理服務，才導致該案件的發生，要求物業公司賠償所有的損失，醫療費、精神損失費等共計28。4萬元。在此期間，彭女士多次與物業公司交涉未果，於是起訴至法院。

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庭審中，物業公司辯稱蘇某的死亡與電梯墜落無直接的因果關係所以不同意承擔相應的賠償責任。法院遂委託市高院對蘇某的死亡情況進行了鑑定，結論為蘇某全身多發性軟組織挫傷並出現內臟出血，最終才導致死亡的。法院據此認為，蘇某是在電梯墜落後出現上述傷情，兩者之間存在因果關係，物業公司理應承擔蘇某由此造成的所有損失。

法院一審後，判決物業公司賠償彭女士醫療費、精神損失費等損失共計18。3萬元。

案例分析

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首先，維護小區環境安全是物業公司的應盡義務。《物權法》第八十一條規定：“業主可以自行管理建築物及其附屬設施，也可以委託物業服務企業或者其他管理人管理。”第八十二條規定：“物業服務企業或者其他管理人根據業主的委託管理建築區劃內的建築物及其附屬設施，並接受業主的監督。”本案例中，物業公司由於物業管理不善，對電梯存在的安全隱患沒有進行及時排除，才導致

意外事故

的發生，這明顯是物業公司對自身義務的違反，沒有做好公共設施的維修、養護與管理的義務。

其次，物業公司必須承擔賠償責任。根據《最高人民法院關於審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》第三條規定：“物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或者賠償損失等違約責任的，人民法院應予支援。”因此，案例中業主彭女士可以要求物業公司以賠償損失的方式承擔違約責任。

最後，物業公司的不作為是造成意外事故的必然。本案例中，物業公司沒有派人做好夜間的巡視工作，安保工作不到位，不然蘇某也不會在發生意外後2小時才被發現，錯過了最佳的治療時間，才導致最後死亡的。如果物業公司做好安保工作，及時發現業主出現意外，及時送至醫院治療，也許悲劇就不會發生。

案例處理

（1）物業公司要加強管理，在物業人員的安排上要合理分配，儘量保證小區內的安保人員充足，確保業主在物業公司管理範圍內發生意外時，能夠有人及時出現，進行幫助。

（2）物業公司要做好公共設施上的維修與養護，尤其是像電梯這種安全隱患較多的，平時要定期進行維修與養護，確保小區的電梯能夠正常執行，避免意外事故的發生。

（3）物業公司在電梯內要配備監控裝置，如果電梯發生故障，業主也能夠及時進行求救，物業人員也能透過監控錄影及時發現，及時進行搶救。