2021年以來，隨著租賃住房上升到國家戰略高度，國內密集出臺各項利好政策，租賃公寓行業加速進入專業化資管時代，“投融建管退”的閉環型重資產的資管模式正成為行業主流。 近期，方隅管理的3個專案——蘇州天薈方隅公寓、泉州商城方隅公寓、泉州世界城方隅公寓實現資產退出，協助業主成功取得預期投資收益，正式跑通了“投融建管退”資產管理全生命週期，實現了完美閉環。

為何能夠取得如此顯著的效果？這與方隅的城市鎖定和專案選址密不可分。

城市鎖定，深耕一線及準一線城市

近年來，方隅業務聚焦一線及準一線城市，深耕高潛力區域，以提高“人居質量”為創新出發點，持續開拓步伐。截至目前，方隅公寓已成功進駐北京、上海、杭州、蘇州等18座城市，在管專案42個，管理房源超32，000間。優異的資料表現，背後是方隅對於城市鎖定具有嚴格的標準與精準的判斷。

首先在政策端：方隅會優先考慮有政策傾斜支援的城市 。以上海為例， 近年來，上海市政府聚焦住房租賃企業存在的資金週期長、壓力大等痛點、難點問題，從政策扶持及紅利上給予企業信心。在信貸支援方面，對重資產住房租賃企業建設租賃住房的租賃信貸最高達30年，緩解企業長期重資產的壓力。對於積極參與上海市租賃住房建設、先期開工建設、示範效應明顯的企業等，加大支援力度，連續3年給予中央財政專項資金補貼。因此，利好政策下，方隅在上海先後落地了上海楊思方隅公寓、上海浦江方隅公寓等多個專案。

其次在市場端：方隅會考慮經濟發達、人口總量大、外來人口占比高、且購房門檻較高的一線及準一線城市。以北京為例，2021年北京GDP總量達到了4。03萬億元，位列全國第二。而據第七次人口普查資料顯示，目前，北京常住人口數量為2188。6萬人， 其中約三分之一都需要租房居住，約需租賃住房315萬套（間）。雖然“十四五”期間，北京市人口整體增長趨穩，但北京每年依舊有超過794。8萬人次的人口流入。基於此，方隅將於明年在寸金寸土的北京城落地首個重資產專案——北京天峰方隅公寓，敬請期待！

最後，在受眾人群方面：方隅會根據城市的總規劃來確定辦公人群、高階產業聚集效應明顯的地段。作為方隅總部所在地——上海，就是一個典型的案例。從分佈來看，上海高檔寫字樓最強勢的叢集區域當屬陸家嘴，除了陸家嘴外， 浦東、閔行、張江，五大新城、等地段的辦公人群，高階產業也十分集中。這說明，上海的高階產業與超級地段，均已呈現出多中心佈局的態勢。從未來發展來看，上海即將構建上海大都市圈，以上海為中心，連結無錫、常州等在內的8個市縣，形成“1+8”的城市群格局。在這樣的總規劃下，方隅在上海多個地段，針對不同的產業叢集的特點打造了多套租賃公寓，以滿足中高階人群的住房需求。

從上文可見，方隅的業務拓展有個典型特徵——始終聚焦具備較高價值、高成長力的一線及準一線城市，多方面綜合考慮，多維度並舉選擇，並在合適的時機適時進入。這種城市鎖定的戰略打法與專案選址是異曲同工的。

專案落地，多維度的區位選擇

方隅投資部負責人趙崇傑先生表示： 租賃公寓市場是傳統

租賃市場

的一個細分和升級，方隅公寓一般從人群、產業、配套、資產升值空間4個維度進行專案選址。

1、人群維度，不同的租住體驗

方隅會針對住客基本需求上的差異進行細分，以推出相應的產品給租戶帶去不同的租住體驗。例如上海虹橋區的商務白領，他們最大的租房需求就是能夠實現職住平衡，即下班就到家，基於此，方隅將上海會展方隅國際公寓落子虹橋區商務區，以減少通勤時間滿足租客的住房需求。這與杭州自由職業者的租房需求截然相反。杭州是電商之都，網紅的誕生地，受直播、短影片帶貨等職業因素的影響，他們更注重的是專案產品的舒適度和周邊配套綜合性。針對這一特點，方隅在杭州的專案上也做了調整，配備了高階單間、高階一居室等多種戶型，同時選址於商業繁榮地段，以滿足住客精緻的租住體驗。

2、產業維度，實現職住平衡

產業園區或商務區附近能帶來大量收入水平較高的地緣性租客，帶動較大的租房需求，所以大型科技產業園區、成片寫字樓/辦公樓/商務區附近地段是租賃公寓理想的選址之一。這在杭州未來科技城方隅公寓上的體現尤為明顯。作為城西科創大走廊核心區、餘杭區建設杭州城市新中心的主陣地，未來科技城已擁有阿里巴巴、中移杭研、vivo全球AI總部、位元組跳動華東中心、OPPO全球移動終端研發總部等大型科技企業，它們構成的產業生態基礎將為未來科技城方隅公寓帶來大量的租客。同時，租客前往杭州的“矽谷”中心，只需要步行或是騎行就能到達，輕鬆實現職住平衡。

杭州未來科技城方隅公寓

3、配套維度，享受生活便利

完善的生活、交通配套可以帶來更高溢價，所以臨近大型商業綜合體，娛樂、醫療、教育、地鐵站/大型公交站等配套設施完善的區域也是租賃公寓優先選擇的區位。以上海楊思方隅公寓、北京天峰方隅公寓為例。楊思方隅公寓位於上海內中環都心，專案周邊路網發達，能直接連結內環、中環和外環。同時，作為“金色中環”五大潛力區之一，它以浦東建設“國際消費中心”為契機，建設“上海生活消費新高地”，無論是從位置還是未來的配套維度來看，妥妥是浦東金色中環下一個爆點。

上海楊思方隅公寓效果圖

而北京天峰方隅公寓則在選址上挑選了周邊商業資源發達的片區。據瞭解，該專案處於門頭溝區核心商圈，周邊有中駿世界城、奧萊中心等大型購物、娛樂中心，同時毗鄰S1軌道交通橋戶營站、龍湖天街寫字樓、創新大廈等辦公場所以及綠海森林公園、中天公園等風景區，不管是週末出行遊玩，還是日常上班出差都十分便利。

北京天峰方隅公寓效果圖

4、資產升值空間維度，前景廣闊

租賃公寓是否有升值空間和很多方面有關，如區域規劃發展等。上海浦江方隅公寓就是一個典型的案例。上海浦江方隅公寓位於浦江鎮，毗鄰前灘與市中心，在《閔行區浦江地區2035總體規劃》中明確其發展目標為“中心城周邊科技文化引領的綜合性城鎮”，未來將圍繞北、中、南三大區域進行建設，北部地區打造成為優質產業和產業鏈集聚高地，中部地區發展文化產業和休閒旅遊業，南部地區發展綠色品牌、生態建設、鄉村振興。可見，隨著浦江地區的規劃和發展，將帶來大量的企業和人才入駐，住房租賃的需求將大大提高，前景廣闊。

在這樣有投資邏輯、規範化的城市鎖定+專案選址下，方隅取得了顯著的效果，分析深層次的原因，主要原因得益於方隅前瞻性投資眼光、一支高質量、高素質的人才團隊以及開發運營一體化投資模式。

謀定後動，方隅的投資密碼

1、前瞻性投資眼光，鋪牌未來的發展

方隅投資部負責人趙崇傑先生告訴邁點 ，在中國，方隅從早期就把租賃公寓看成“另類”地產資產類別看待，投資邏輯需要要有長線經營的思維。

在執行上，投資團隊會從區政府到鎮政府 / 街道層面的城市規劃進行細節研究，配合當地租賃市場細分調查，以小見大，從而判斷區域發展以及目標租賃公寓未來的發展趨勢。在趙崇傑先生看來，租賃公寓與物流、寫字樓、購物中心等商業地產是”並駕齊驅”的，未來租賃公寓市場的交易將會更趨於活躍，前景可期。因此，方隅大力發展重資產，用經營性房地產的投資思維邏輯去鋪牌方隅租賃公寓未來的發展。

2、一支高質量、高素質的人才團隊

方隅匯聚了一支專業技能先進、服務意識強的優秀團隊，團隊成員來自國內外知名公寓企業的高階經營管理人才和專業精英，對房地產開發、房屋託管、家居設計、裝修施工、房屋租賃、租後管理維護及資產增值等一站式服務有著獨特的優勢和經驗，可有效降低專案的試錯成本，保證專案順利運營，從而為方隅未來的發展賦能。

3、開發運營一體化的投資模式

正是基於前瞻性投資眼光和高素質的人才隊伍，方隅在做專案決策、平衡投資的時，既能兼顧投資開發成本、坪效，又能考慮運營的後續效果。方隅的每一個專案從前期籌備之時開始，都會有專業的開發團隊前往實地進行充分調研，根據各地產業結構、租戶特點、商務需求、周邊配套、未來規劃等特點形成一個精準的判斷，相當於一個“運營前置”的過程，確保租戶入住後能在方隅公寓獲得最好的需求滿足與租住體驗。

同時，運營團隊會在開發團隊的基礎上，用運營的思維去進行專案分析：深入瞭解客戶，溝通實際需求、換位思考的同時將產品資訊、行業市場動態作為指向標，以運營思維，謀篇佈局。另外，訂製運營最佳化計劃，以邏輯化、效益化執行好專案的每一個環節，是促成方隅公寓專案出彩的關鍵。這樣的投資模式也帶來可喜的成果，目前，方隅所運營的專案均取得優異的成績，品牌影響力也在不斷擴大。

結語

從政策、市場、受眾、產業、配套、升值空間等全維度出發形成的投資閉環，實現了方隅綜合實力的進階，證明了其領先資管平臺的實力。未來，將有越來越多的企業、品牌湧入這條賽道上，相信方隅的差異化資管發展路徑，能為“後浪”提供啟示與借鑑。

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