行業經歷深度調整後，具備優質商業模式和財務穩健性的房企，將開啟更大的成長空間。

依託“住宅+商業”雙輪驅動的戰略優勢，新城控股（601155。SH）彰顯出韌性和穩定性。

2022年上半年，其營業收入428。03億元，歸屬於上市公司股東的淨利潤30。10億元。實現合同銷售金額651。60億元，累計銷售面積約657。20萬平方米。

而且，新城堅持做“有回款的銷售、有歸集的銷售”，維護現金流安全。上半年，其回款金額達760。30億元，回款率117%，位於行業前列。中報也顯示，新城控股的“三道紅線”穩居綠檔，經營性現金流為正，並實現了債務結構的持續最佳化。

從新城控股交出的半年度業績單來看，其秉持的雙輪驅動戰略，不僅助力企業活下去，而且活得好。

相比於聚焦商業運營的公司，新城的住宅開發具有較高的專案操盤與資金回籠能力，是區域深耕的壓艙石；而相比於純住宅開發的公司，新城在商業地產的規模化開發與運營方面具有一定優勢，能夠持續創造穩定的現金流，助力穿越週期。

構建護城河

隨著住宅市場規模縮量，開發商轉型服務商成為趨勢。在諸多轉型方向中，商業地產的市場容量遠遠超過物流、長租公寓等業務。

盯上商業地產的房企很多，但成功者不多。“住宅開發和商業地產完全是兩個世界。”一名華東商業地產圈人士表示，七八年間，見證了很多房企商業團隊的失敗案例，都是源於用做住宅的思維去做商業地產。

“比如，有的企業表示，我要用兩個月實現招租率100%。也許TA能完成這個指標，但是Ta根本不知道商業的特點，其招租的定位不符合專案本身以及周邊的環境。很多專案一昧追求滿租率，但沒有以顧客、提振消費為導向，後續還是死掉了，這個學費交得特別貴。”

中國城鎮化促進會城鄉統籌委副秘書長孫文華指出：“商業靠運營，需要有強大的招商能力和商業專案運營能力。商業運營人才需要有行業經驗和人脈，這是需要時間沉澱的。”

新城在商業地產方面，闖出了特色。

“新城在商業地產領域已走過13年，擁有一支具備全面的商業資源統籌及管理能力的專業的商業運營管理團隊。”在2021財年業績會上，新城控股董事兼聯席總裁曲德君表示，新城商業的核心競爭力體現在三個方面，一是商業模式，二是先發優勢，三是商業開發運營的能力。

新城控股的2022年中報披露，已在全國範圍內佈局189座吾悅廣場，已開業及委託管理的吾悅廣場達131座，商場開業數量位居中國境內外上市公司首位。

商業運營收入增長

十四年前種下的種子，如今已長成茂密的森林。“住宅+商業”雙輪驅動的模式，為新城帶來顯性回報。

近年來，融資端、銷售端以及成本端都在擠壓房企利潤空間，房企“增收不增利”現象普遍。而新城憑藉商業勾地，有效降低土地成本。

一名房企投拓人士表示，有些房企意欲加碼商業地產，但沒有足夠數量、獨立運營的專案，在商業勾地時不具備議價權。而在某些新一線城市，擁有眾多商業專案作品的新城，在商業勾地時幾乎沒有對手。

財報資料也印證了上述人士的說法，新城控股的商業綜合體樓面均價，從2017年的2126元/平方米，降至2020年的1596元/平方米。2021年，新城控股所有新獲取土地（含住宅用地與商住用地）的平均樓面地

價為35

55。37元/平方米，處於行業低位。

另一方面，商業地產貢獻了穩定的現金流，商業運營收入已成為新城控股營收的重要組成部分。

中報資料顯示，截止2022年上半年，新城的吾悅廣場開業面

積達11

89。06萬平方米，出租率達96。01%。報告期內，新城控股實現商業運營總收入47。18億，同比增長19。8%，對公司業績貢獻逐步提高。

新城控股方面披露，今年下半年，計劃竣工面積1763萬平方米，其中，住宅專案951萬平方米，商業綜合體專案812萬平方米。計劃新開工建築面積625萬平方米，其中，住宅專案405萬平方米，商業綜合體專案220萬平方米。

財務狀況穩健

地產行業流動性緊縮已超一年，民營房企難言輕鬆。好在，不躺平的房企，正迎來更多融資支援。

監管層在5月份指示金融機構創設信用保護工具，為5家“示範房企”發債保駕護航，新城即佔據其中一席。

5月底，新城控股成功發行10億元中票，為銀行間推出的首單房企信用風險緩釋憑證。同時，新城發出了今年房企首筆無增信美元債，總金額1億美元。此外，其在上交所也有61。72億元小公募於5月30日提交註冊。

8月，房企發債再迎利好。監管部門指示中債信用增進對房企發行中期票據，開展全額無條件不可撤銷連帶責任擔保。

一名熟悉新城的機構投資者表示，新政策下，新城計劃於9月發行不超過10億元中票，利率較低，目前正在推進階段。

此外，新城控股正在加大商業地產的盤活力度，獲得期限較長的商業地產抵押貸款。今年前8個月，已有近20座已開業的吾悅廣場完成了經營性物業貸融資方案，累計獲得融資62億元。

8月8日，新城控股按時兌付2億美元債，完成後，新城控股在今年內已無到期美元債。新城發展也在中期業績會上透露，公司已準備好兌付兩筆9月、10月到期在離岸債券所需的資金。

新城控股看好下半年的行業走勢，“預計房企下半年的融資和銷售環境都將好於上半年，隨著政策支援房企合理融資需求的逐步落實，信貸方面給予有力支援，房企下半年的境況將會逐步好轉。”

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