我們知道，在民國時期青島和上海、天津並列為我國的“三大紡織工業基地”，號稱“上青天”。

紡織廠生產時需要化工產品，作為紡織業的配套工廠，化工廠幾乎和紡織廠同時在青島生根發芽，併成為青島的支柱產業之一。

那時的化工廠主要建在膠州灣沿岸的老四方、滄口，當時還是偏遠的農村地界。隨著工業的興起，老四方、滄口先於嶗山、李村等成為青島的市區，並以工人家庭為主形成了濃郁的居住氛圍。

市區、生活區、居住區、環保要求提高等幾個字眼同時出現時，化工廠已經不適合在青島市區存在，成為了人人喊打的“過街老鼠”。

正因為此，青島在2014年前後啟動了“騰籠換鳥”式的搬遷，上述老化工廠逐漸搬遷到遠郊區，留下的地已經有不少建成了房子。

對於化工廠地塊上面的房子，很多人都避諱莫深，諮詢我這方面問題的也很多。我今天就寫一下這方面的文章，主要分為已經搬遷的化工廠地塊、在營業的化工廠、熱電廠等。

01 化工地塊

青島市區較大的化工地塊或化工廠主要有下圖中幾家：

上圖中，海晶化工、雙桃精化早已經搬遷完畢，並完成了土地拍賣。

海晶化工地塊上是著名的萬科未來城、龍湖春江酈城兩個樓盤，2016年萬科未來城開盤時只有1萬出頭，現在二手房已經漲到了2萬好幾。

雙桃精化地塊2020年成功拍賣，除了大量的拆遷安置房外，商品房就是保利時光，正在賣。

鹼業、紅星化工已經完成了搬遷，老廠區土地正在置換處理中。這一片是青島老工廠集中地，除了鹼業、紅星化工外，周圍還有零星幾家小化工廠在生產。

介紹完青島市區的主要化工地塊，我們再來看一下化工地塊的處置流程。

一般來說，化工地塊要經過深度的土壤置換，經過市、省好幾級的環保稽核，最終檢測指標達到居住要求後才會被允許上市拍賣。

也就是說，這些

上市拍賣的化工地塊已經經過了環保處理

，本身汙染性已經微乎其微。

當然，化工企業在生產時，難免造成一些汙染性物質滲到地下，即使經過深度土壤置換也會存在一些未分解的東西。

從分解難易度上來說，無機化工的地塊要明顯好於有機化工。無機化工產品很快就會揮發、分解，有機化工產品則需要很多年的沉降、分解才能自然處理完畢。

上述幾個化工地塊，海晶化工主要生產燒鹼、PVC、CPE等產品，有無機也有有機；雙桃精化主要生產染料，妥妥的有機化工；鹼業主要生產純鹼，紅星化工主要生產鋇鹽，這兩個化工廠是無機化工。

可見，

鹼業、紅星化工地塊的汙染性是低於海晶化工、雙桃精化的。

經過深度土壤置換，即使還有一些汙染性物質留在地下，對地上的住戶有什麼影響呢？

有人說會影響自來水水質，這純屬扯淡。自來水是由自來水公司經過管道輸送來的，和地下有什麼東西沒有關係。

那地下殘留的汙染性物質會不會透過土壤揮發出來呢？我認為這一點完全可以忽略不計，置換後回填的土壤已經很厚，與其擔心地下可能揮發出來的可以忽略不計的有毒氣體，不如擔心下自家的甲醛是否超標。

綜上，

我個人認為化工地塊上的房子是可以買的。

我們真正應該擔心的不是已經搬遷的化工廠，而是在營的。

02 在營化工廠

化工廠的危險主要有兩點，一是汙染，二是爆炸，這兩點危險主要發生在在營期間。

青島市區主要在營的化工廠有滄口北的青島石化，高新區的索爾維化工，老黃島的黃島大煉油、麗東化工，這些企業短時間內都沒有搬遷計劃。

透過近幾年的新聞大家也應該知道，化工企業的安全生產事故已經多於煤礦，很多化工事故不但造成本企業重大的傷亡，還波及到了周邊很遠的地方。

像江蘇的天嘉宜事故、河北的盛華事故、黃島的輸油管道爆炸等，都對周圍工廠、居民造成重大的創傷，至今讓人想起來還心有餘悸。

因此，

無論是自住還是投資，我都不建議在在營化工廠附近買房

，房子距離化工廠邊界最少應該在1公里之上。

其實，除了化工廠外，另一個與化工沾邊的加油站也需要警惕。

就像高壓線、高架橋、火車道等被買房者嫌棄外，加油站也是房子的一個致命缺點。

加油站不是化工生產企業，只是油氣的儲存、裝卸點，但危險性同樣不容小覷。我們都知道加油站裡不能打電話、不能抽菸、偶爾還會聞到汽油味，以前也曾發生過多起加油站爆炸事故，這都是買房者應該警惕的。

不同於在營化工廠，我們對於加油站的距離要求沒有那麼嚴格，

只要距離加油站隔一棟樓的房子都是可以買的。

一些名字上沒有“化工”“石化”等字樣的企業也需要注意，他們雖然不叫化工廠，但本質是差不多的，像橡膠廠。

除了化工廠，我們再來分析另一種工廠。

03 熱電廠

熱電廠是買房時會碰到的另一個令人頭疼的工廠。

其實，青島市區的熱電廠已經分化成兩種，一種是用煤的，這種熱電廠不但供熱，還有著發電的功能，一年四季都要開著。用煤熱電廠都有著標誌性的大煙筒，很好判斷。這種用煤鍋爐主要的汙染點在於煤粉和煙筒出來的灰塵，當然也有爆炸性危險。

青島市區現在比較大的用煤熱電廠是老四方的青島發電廠和滄口的後海熱電廠，我去過緊鄰青島發電廠的小區，落灰、煤氣味還是可以感覺出來的。

青島市區的另一種熱電廠是天然氣鍋爐，一般不發電只供熱，只在冬季季節性開啟，其實這已經不能叫熱電廠了。天然氣是清潔能源，汙染性基本可以忽略。現在很多偏點的小區也會自己燒天然氣鍋爐，已經挺普遍了。

在青島政務網上經常看到網友寫信問某某熱電廠什麼時候搬遷，熱電廠與供熱、用電等民生關係密切，在沒有找到替代品之前是很難搬遷的。

因此，我們買房時不要寄希望於熱電廠搬遷，而是就

不要買緊鄰熱電廠（用煤）的房子

，這個間隔距離起碼500米以上，南北順風方向則要1公里以上。

當然，天然氣鍋爐就像加油站一樣，只要本樓座不挨著就行。

以上著重分析了化工廠、熱電廠對房子的影響，其實不止化工廠、熱電廠，其他工廠即使沒有爆炸、汙染隱患，也會存在噪音的問題，再不濟也會影響周邊的觀感。

我們買房時，還是應該在生活區買，不要鄰任何工廠，尤其是買新房時更要看看周邊空餘地塊以後的規劃。

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青城山說

，專寫青島城市發展和樓市分析