房子在我們每個人眼中都是很重要的，對每個中國人來說房子不僅僅是住宅，它更是家！在一個城市，你有了自己的房子，說明你紮根了，身心都有寄託。但有一天你發現，自己房子竟然被他人抵押了，自己竟然還不知道。這是怎麼回事呢，這次讓我們來聊一聊，網友提供的一個案例。

小王今年26，老家是農村人，透過自己的努力啊在老家市區買了一套2手房。買房2年後，某一天竟然有銀行的工作人員上門告知小王，說自己現在居住房子因為房屋抵押貸款逾期，如果不能按時還款，房屋可能會被銀行執行拍賣。小王當時就蒙了，自己從來就沒有貸過款呀？更不用說用房子抵押了。自己全款買的房子可能會被拍賣，開什麼玩笑呢？但這究竟是怎麼回事呢？

透過和銀行的溝通，小王發現，用自己房子抵押向銀行貸款的竟然是房子的前業主李某。小王不解，自己明明和李某簽訂房屋買賣合同，為什麼李某還可以把房子拿去抵押？

這裡就要說一下這套房子了。在很多城市的發展中，因為新的發展規劃，一些老舊小區，民房被拆遷。這些被拆遷的居民呢，政府會提供現金補償或者房屋回遷。李某的房子就屬於回遷房也可以叫安置房，這個型別的房子因為是各地政府建造的，房子的土地性質比較複雜，導致房子的產權登記證一般需要很長時間才可以辦下來。所以這個型別房子，買賣雙方因為沒有房產證無法馬上過戶。同時因為沒有房產證，銀行也沒有辦法辦理房屋按揭貸款，導致這個型別房子價格便宜，成為很多剛需人群不錯的選擇。李某就是因為房子買賣完成後，無意間得知原來的房子可以辦理房產證了，加上最資金緊張，便用剛剛辦理房產證去銀行貸款了。這裡說明一下，類似這種安置房回遷房後面房產證的辦理，必須是由原來拆遷過程中的回遷安置物件才可以辦理。

買了被抵押、被查封的房子，無法過戶怎麼辦？如果遇到這種情況，業主可以採用哪些方式維護自身合法權益呢？

一、購買的房產被抵押或查封怎麼辦？

1、房產被抵押

（1）賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未按約定解押，致使買方無法辦理房屋所有權轉移登記的。買方可向法院起訴請求解除合同，並要求賣方承擔相應違約責任的，法院應予支援。

（2）賣方在合同約定的履行期限屆滿時仍未履行解押義務，致使買方無法辦理房屋過戶，而買方要求繼續履行合同辦理過戶手續的，買方要準備好資金代賣方清償債務解除抵押。如果買方不能代為清償債務，對其要求過戶的訴求，法院不支援。

2、房產被查封

（1）依照《物權法》第15條“當事人之間訂立有關設立、變更、轉讓和消滅不動產物權的合同，除法律另有規定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權登記的，不影響合同效力”的規定，一般認為被查封房屋買賣合同本身是有效的，但解除查封前禁止過戶。

（2）處理被查封房屋買賣合同方法，原則上同被抵押的房屋相同，能及時解決查封問題，房屋買賣合同可以順序履行。解決不了，導致合同目的無法實現，可以追究賣方的違約責任。二、對於此類糾紛應如何預防？

1、一般情況下，出售已被司法查封的房屋價格低於市場價，很多買家在低價的誘惑、中介的誘導下，在未對房屋權屬、查封、抵押等情況進行審查的情況下便匆匆忙忙簽訂合同，支付首付款。最終，涉案房屋可能因仍被查封而無法過戶，賣方也可能已將房款挪作他用，喪失返還能力。京雲房產律師團認為，購房者在簽訂房屋買賣合同前應當檢視最新的不動產登記資訊，審查交易房屋的權屬、抵押及查封情況，對於處於抵押、查封狀態的房屋，謹慎購買。

2、房屋買賣屬於大宗商品交易，具有標的額大、過程煩瑣、交易時間長等特徵，極易產生糾紛，買方在購房時應該認真審查房屋的權屬、他項權及是否限制交易等情況，切勿受低價房的誘惑，輕易進行交易。交易出現糾紛應及時諮詢專業房產律師，避免損失擴大。

最後，經過多方查證，銀行認定了小王的房屋買賣的合同的合法性，李某也被法院訴訟，執行其他財產。