太原樓評

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導讀

地產黃金十年後，短暫的內卷，大機率走上“失落”的十年。 ——題記

見字如面，大家好，我是太原樓評君。

房地產行業的資本會流出多少？太原樓評君預計15萬億規模起步。

看一下房地產行業佔用了多少的資金規模！

2021年三季度末，金融機構人民幣各項貸款餘額189。46萬億元，

同比增長11。9%

；

人民幣房地產貸款餘額51。4萬億元，

同比增長7。6%

，低於各項貸款增速；

房地產業中長期貸款餘額

同比增長0。2%

，增速比上季末低3個百分點。

2021年的前三個季度中，居民中長期貸款和住房貸款與GDP之比都在持續下降。住房貸款與GDP之比從2020年末的

34。0%下降到33。5%

。居民經營性貸款則保持上升態勢，

上升至14。3%

。

從這些素材梳理幾個觀點。

1，房地產資本

槓桿在降低

。

2，房貸的規模和

佔比在下降

。

3，居民經營性貸款開始上升。

這背後是房地產的金融屬性在剝離，當下對房地產的調控可謂是“猛藥”，一直希望迎來曙光——調控的鬆綁，但這次調控

開閘似乎不可能了

，房地產佔用的資本只能是下調，沒有其他選項，必須騰挪出來大量的資金！

至於騰挪的空間有多少，太原樓評君預計住房貸款與GDP佔比會在20-25%左右，大概從房地產流出資金量

在15-20萬億的規模量！

中國還會進行大規模舊城改造嗎？不會。

中國的現代化建設發展，離不開住房制度的改革，我國已經經歷五次房改。

1 ，1981年第一次房改；職工購房三三制。

2，1990年第二次房改 ；取消三三制需全價購買。

3，1994年第三次房改 ；房改房，公積金制度。

4，1998年第四次房改 ；取消分房

住房分配貨幣化！

5，2005年第五次房改 ；房價宏觀調控，國八條。

最大影響的就是——大規模城改的啟動。一群人有了新的標籤叫“拆遷戶”！

房地產的發展供應驅動力在何處？

核心是城市建成區的規劃發展，是大規模城改以及棚改的貨幣化。

首先是建成區的面積增速明顯高於城鎮化和人口規模的增速。

其次是棚改的規模持續擴大，貨幣化安置高峰期全國超過60%，對於全國房價的刺激作用極為明顯。

《2019中國城市空間開發簡報》在北京釋出。《報告》認為，近五年來，全國城區人口增長率約為8。9%，而全國建成區面積增長率約為13。5%，導致了大量“空城”現象。

凡是有度，滿則溢，盈則虧。

全國的棚改量高峰後必然有收縮

，對於房地產的供應也有極大影響；2021年百強房企的進入下半年，單月同比就開啟了負值，這種走低狀態會持續很長一段時間，

起碼會是二三年

。

未來中國的房地產從“大開發時代”到“大運營時代”。

房地產的年度銷售規模大機率會以年度降低10%的趨勢，從17萬億的規模，逐步縮減到15萬億、14萬億、12萬億。。。

最終穩定在10萬億上下的規模。

核心觀點

太原樓評：

房地產的附加屬性解綁，居住功能的需求趨於理性；棚改縮減規模，城區擴充套件和人口匹配的調節供應，供應端

實現的房地產規模回落；

地產行業“浮高”的財富分配得到合理的調整，實現房地產

流出一定規模的資本

，進入到其他領域！

太原樓評參考

以微見著洞察先機，把握趨勢參考決策！

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